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信息时报采访:楼市会否出现大规模外资购房?(20150914)

来源:信息时报(广州)

近日,住建部等六部委联合发出松绑商品房“限外令”的指令,规定境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人,可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。不过,记者从广州市房地产交易登记中心获悉,广州迄今暂未正式下发取消楼市“限外令”的文件,主管部门正研究具体细则,待细则出台后才会正式执行。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,取消“限外令”,对楼市的影响更多体现在提振购房者信心、刺激潜在需求层面,这有助于推动楼市稳定、健康发展。

政策解读十年“限外令”划上句号

近日,住建部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局等六部门联合发文表示,对住建部2006年发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中的部分政策进行调整。具体包括:外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例,按合资企业相关规定执行;取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求;境外机构和在境内工作、学习的境外个人,可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

这意味着,此前,境外人士购房需“在境内工作、学习时间超过一年”的限制条件被取消,“只能购买一套”的购房套数限制也取消,境外机构和个人可在中国内地按需购房。

记者查阅发现,“限外令”从2006年开始,当时人民币持续升值,中国内地物业价值处于低谷期,吸引大量外资进入。正是在外资炒房的背后,政府出台了一系列的“限外令”。分析人士称,在过去的10年中,中国内地房地产被境外投资者视作保值、升值的投资目标而被炒作。同时,国际市场看好人民币持续升值,大量热钱不断涌入,造成了我国房价多年持续性暴涨,因此,对于外资进入楼市进行投资的限制一直较为严格。

市场走访短期仍难吸引外资购房

近日,记者走访发现,在“限外令”出台前,不少港澳台及华侨在广州投资商铺等商用物业,曾经占据不小的比例。“限外令”出台后,这部分投资需求被完全排挤在外,令商用物业的成交受到较大的影响,而大部分开发商也没有刻意挖掘这方面的客群。

以大型楼盘祈福新邨为例,目前估计有上万名香港人住在这里,占比大约30%,但祈福方面表示,并不会刻意挖掘这方面的资源。而作为新加坡国企的凯德中国,其华南区媒体负责人也表示,购买他们项目的境外人士比较少。凯德在广州开发的项目,销售目标对象还是以本地人为主,不会专门吸引境外人士前来购房。

对于“限外令”松绑,多家房地产中介表示,从租金来看,投资商用物业的回报率很难超过5%,一般只在3%左右。就算境外人士完全不限购商业物业,短期内也仍很难吸引境外人士进行投资。

广州天河区某楼盘负责人则指出,在广州的境外人士九成以上选择租房住,因为境外人士买房观念不强,并且买房手续较为复杂。外国人如果要在广州买房,需要先去大使馆注册一个中国名字。如果要按揭,还要看在广州办理社保等情况。

来自美国的Tony告诉记者:“我们没有买房的观念,也没有户籍的观念。与中国人一定要买房的思想不同,外国人认为,租房更为方便省事,还可以拥有不同的住房体验。”

业界分析取消“限外”对楼市影响不大

安居客报告统计显示,外资购房主要集中在一些境外人士相对集中、城市规模相对大的城市,比如杭州、南京、成都、青岛等。从置业类型来看,除了一些高端的住宅物业外,一些花园洋房等更受此类群体的青睐。从区域分布来看,主要集中在一些外籍人士聚集区、商务区周边,或者是一些文化特征比较明显的区域。

对于北京、上海、广州等一线城市来说,取消“限外令”究竟可以带来多少购买需求?对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此类政策取消后,可释放几类购房需求,当然前提都必须符合此前国内的限购政策。此类人士主要是指在一线城市有较长时间定居,支付能力强的境外人士。如果从数量上进行预测,一般单个城市预计会有10万人的规模。

在业内人士来看,取消“限外令”对楼市影响极其有限。邓浩志表示,“限外令”放松体现了中央对楼市过度行政干预进一步放松,某种程度上是为了对冲人民币贬值预期带来的外资流出。但新增需求有限,目前中国住宅市场基本还是以“内需”为主。

克而瑞信息集团广州机构研究咨询总监曾英杰也表示,新政对内地楼市实际作用不大。首先,尽管5~8月大部分城市的成交量迎来了大爆发,但除去一线城市和部分二线城市外,国内房地产市场仍处于去库存阶段,去化压力比较大。其次,境外个人和机构在国内购房的总量十分有限,相对于中国每年八万亿的商品房销售金额来说可谓杯水车薪。

购房案例

案例1 香港人回内地养老

杨奶奶住在祈福新邨,她是香港人,但老家在广州番禺,在广州也有很多亲戚朋友。杨奶奶今年已70多岁,对她而言,有一个安逸的居住环境,有亲朋友好的陪伴,才是安享晚年的最好选择,而香港并不能满足她这些要求。

她说,祈福新邨本身自带医院,小区环境也不错,房价又比香港低很多,所以自己也在这里买下了一套房。杨奶奶的子女都在香港工作,虽然不能每天照顾她,但祈福新邨有直接开往香港的大巴,周末子女都会乘坐大巴来看望杨奶奶,比较方便。

案例2 华裔回国投资公寓

南沙自贸区的设立,让南沙区域内的公寓火了一把,这也激起了一些华侨华裔想回国投资的欲望。记者了解到,南沙香江国际金融中心在此前的一次推货中,一位加拿大华裔就三番五次打电话询问楼盘何时正式开卖,还不停咨询相关的购房政策、能否参与团购等等。而这位华裔最终也如愿以偿,买下了一套公寓。

而位于南沙与番禺交界的凯德新玥,由于其总价低,也吸引了一些华裔过来买公寓,目的是方便注册公司。

原文链接:http://www.fooju.com.cn/news/quanguo/2015/loushi_0914/57271.html

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