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广东电视台房产频道采访:广钢卖4万值不值?对面广纸楼面价已达2万6(20150923)

金融街、雅居乐同入广纸 楼面价已接近海珠新房价格

想必大家都还记得,此前广纸第一批卖地,最终结果竟然是广纸靓地无人争抢,直接底价成交,被人纷纷吐槽为:前戏很足,高潮没有。然而,就在今天下午拍卖的广纸第二批地块,情况完全不同,两地块未卖先热,开卖前就已有20家房企疯狂报价,其中一块地尚未开卖已经进入了竞配建环节,几乎史无前例!当然,前戏已经这么热闹,正式开拍后更是高潮迭起,一场过江龙对抗地头蛇的土地争夺战再度隆重上演。

此次拍卖的是海珠区石岗路上编号为25地块和06地块,前者为二类居住用地,占地面积为56209平方米,后者为二类居住用地兼容公共交通站场用地,占地面积为16102平方米;特别值得注意的是,以开卖前网上报价计算,25地块楼面价已达21170元/平方米,溢价45%;而已经进入竞配建的06地块减去配建面积,不计算配建成本,楼面价也达20056元/平方米,溢价率同样高达45%。当地块正式开卖时,各大房企更是砸钱不眨眼、不手软。最终,经过数十轮迅速举牌后,80号雅居乐成功夺得06地块,折合楼面价为23196元/平,配建11700平方米!而第二块地25地块则被86号金融街以总价近23亿元、折合楼面地价26217元/㎡、配建20700平方米收入囊中。

拍卖仪式结束后,雅居乐相关负责人表示对此次拿下的地块非常有信心,如此好的地块雅居乐是不会浪费的。

为何广纸前后两次卖地情况相差那么远?

都是广纸片区的地块,为何第一批卖地与第二批卖地的情况相差如此之大呢?对此,业内人士分析认为,首先,从广纸第一批地块的情况分析:绿地夺得的地块一商业占比40%,由于电商对实体商业的冲击,商业占比较高的地块开发风险也比较大!至于地块二由老东家越秀夺得,商业占比27.8%,相比地块一条件较好,除此之外,越秀还可以获得60%地价返还,最终折合楼面地价仅6400元/平米!无人敢抢也在情理之中。其次,此次出让的地块除有部分公交站场用地之外基本上属于纯住宅,开发风险会小很多!此外本次出让的地块虽然也在广纸片区的规划范围之内,据内部人士透露,越秀并不是此次出让地块的东家,没有地价返还的天然优势,没有了这位劲敌,房企更加大胆了!最后,从地块的规模和价格来看:第一次广纸卖地时,其中较大的地块起始总价高达88.98亿,对于房企的资金状况要求较高,此次地块在规模和总价上都小了许多,起始总价分别为15.7亿元和10.14亿元,门槛低了很多。

记者实地探营:地块优势、劣势逐样看

所以,行内人普遍都说,此次广纸第二批地块的价格才是广纸地块的真实价格,客观地反映了广纸片区的价值。那么,接下来我们来看看楼面价两万多的地块,其素质有多高?居住环境又如何?

我们的记者实地探访发现,相比之前越秀和绿地所夺得总价为115.32亿的巨无霸地块,此次出让地块的面积比之前小了许多,而且位于广纸片区的最南边,靠近石岗村,周边多为村屋、单位宿舍,居住环境较嘈杂;同时,地块距离地铁相对较远,记者尝试驾车到最近的地铁燕岗站,竟耗时近10分钟,换言之,步行需要约半小时;另外,此次出让的地块与珠江直线距离不算很远,步行约10分钟就到了,但是,遗憾的是地块前面还有几幅尚未出让的地块,因此将来很大可能被前面的高楼阻挡视线,不能享受一线江景。

看到这里,也许您会吐槽,今天的这两幅地凭什么卖到两万多一方?不要急,听小编说下去,虽然地块有不足之处,但其实优势还是蛮多的。

首先,从居住舒适来说,此次的两幅地块宅地部分容积率均≤5.5,比上一波出让的商住混合地7.4的容积率要低,居住起来更为舒适;然后,从目前的情况来看,地块附近已有超市华润万家、石岗村肉菜市场、培红小学、公交车站,全部都在十分钟步行范围内可以到达的;其次,地块将兴建公交车总站,有多条公交线路经过,可到达广州多个区域,而未来,片区将通过新增快捷路二期、环岛路、南边路、南泰路跨线桥、石岗路跨线桥等多条道路和地铁11号环线、广佛线二期、海珠环岛有轨电车等3条轨道;最后,从片区规划上来看,广纸未来居住10万人,规划设置4个大型城市公园,包括现状庄头公园、滨江公园、广纸文化公园和体育公园,面积28公顷,其中广纸文化公园结合厂区工业构筑物突出“工业遗产”主题,滨江公园主要沿后航道和环岛路之间设置绿地,突出“休闲亲水”主题。

行内:地块建成后 起码卖到4万/平方以上

另外,据我们了解,地块附近已经没有新房在售,全部都是二手房,当中最近的绿地滨江汇和大型居住社区保利花园,电梯楼价格都在2.5万元/平方米以上,而远一点的楼梯楼保利红棉的价格则不超过2万/平方米。如今,新鲜拍出的地块楼面价已经是目前周边二手房的售价了,那将来入市预计卖到多少钱呢? 对此,曾英杰坦言,如果按照此次拍卖的楼面价计算,日后开发商必须卖到4万/平方米才能保底,而从片区的规划来看,他自己也比较看好该片区未来的发展前景。

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