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脱口秀第1期:房地产众筹——理想很丰满,现实很骨感

2014年开始,中国的众筹行业发展非常迅猛。数据显示,2015年上半年我国众筹平台总数量已经达到211家,其中53家属于2015年上半年新诞生的平台,成功募集46.66亿人民币。众筹平台主要集中于北京,广东和上海三个地区,其中北京平台数量处于绝对优势。目前以平安、京东众筹和百度众筹等互联网巨头旗下的众筹平台表现最为抢眼。

目前众筹主要有四种模式,债券众筹、股权众筹、回报众筹和捐赠众筹。其中房地产众筹主要以债权众筹为主,回报众筹为辅,股权众筹相对较少。根据房地产开发的各个环节及其目的,可以将房地产众筹分为三大类型,开发型众筹、营销型众筹和投资理财型众筹。

尽管众筹给房地产思维领域带来了非常大的冲击,但在较长时间内都无法对房地产行业形成实际上的冲击,主要有以下六方面的原因。

1房地产是资金密集型行业,与众筹的核心特质相背离。

众筹的核心特征有四个——金额小、创意创新项目、借助互联网平台和不以追求回报为唯一目的,而房地产众筹基本上都跟他背离了。其他行业,尤其是科技和创意行业,可能几十万就可以实现一个项目的启动了。但房地产开发,拿块地动辄几亿甚至十几亿资金。数据显示2015年上半年,57.84%的项目都是移动互联网,另外12.75%的项目都是消费服务类,房地产基本上排不上号。

其次,目前主流的房地产众筹项目回报率基本上在8-10%之间,如果是通过第三方的平台机构,再加上平台的管理费用,再加上最终价格的让利部分,极有可能投入产出比会比正常的项目还低。

2房地产地域性非常强,限制了房地产众筹的发展。

中国的户籍制度,在很大程度上抑制了大量的人口流动。同时房地产本身的不动产性质也导致了它的地域性比较强,跨城市购房的总量比较小。说的再直白点,科技产品或者是创意产品,面对的客户基数是13亿中国人,而商品房面对的客户群很多时候就限制在了某个城市,甚至某个小区域。

3开发类众筹对企业要求过高,难以规模化复制和扩张。

开发型目前有两种方式,一种是定向类众筹,指在项目拿地甚至立项之前进行,购房者在拿地前支付首付甚至全部房款,在项目建成后以远低于市场价获得房产。一种是非定向类众筹,指在项目拿地后、开发前进行,以较低的售价面向购房者众筹资金。

对开发商而言,开发型众筹是最有效果的方式,既能锁定客户,还能筹得资金,颇有空手套白狼的风范。但对于定向类开发众筹而言,如果是非品牌发展商,实施的可能性很低。拿地资格、拿地门槛、开发能力、运营能力,都存在不确定性。对于品牌发展商而言,众筹开发类项目性价比很低。

4营销推广众筹只是营销手段,只有锦上添花的作用。

营销推广型众筹是目前市场上最常用的方式,可以分为预先团购式、团购式 、抽奖式、彩票式和拍卖式五种。总体而言,营销推广型众筹仅仅只是开发商促销的一个策略。更多都是采取一两套特价房的方式作为一个噱头进行推广,对项目的实际销售作用非常有效。当然,对于提高项目市场曝光度和热度,还是有一定的作用的。

5信任机制缺、回报率走低,投资理财型众筹影响力下降。

目前中国社会的中坚阶乘,对互联网的信任度不算特别高。尤其是随着今年大量的p2p平台的跑路,让好不容易积累起来的信任有崩塌迹象。

此外,对于运营理财型众筹而言,目前存在的几个问题也很大程度上抑制了他的发展。首先是电商快速发展,商业地产受到很大的冲击,投资回报率明显下降。其次,随着行业的规范化,投资理财型众筹的收益率也将会像货币基金一样,出现明显的下滑,对消费者的吸引力会逐步下降。

6面临六大政策风险,随时可能给房地产众筹致命打击。

2012年4月,美国出台了《创业企业融资法案》(JumpstartOur Business Startups Act,下称“JOBS法案”),对众筹项目有了较为清晰的说明和规范的操作流程,促进了众筹的蓬勃发展。但在国内,由于众筹是个新鲜事物,目前并没有针对性的监管政策。因此政策始终是悬在房地产众筹上面的达摩克利斯之剑。

目前房地产众筹面临的政策风险主要有非法集资、非法销售住宅、合同欺诈、资金挪用、非法集资建房,以及和擅自发行股票、公司、企业债券这六大类,这也是所有涉及房地产众筹的机构都需要慎重对待的地方。一旦操作不当,无论是对开发企业,还是对平台来说,都是非常麻烦的事情。

曾英杰评楼市

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