回顾初心
极致匠心

“花海福地、乐享幸福慢生活” ——荔园地产顺德双星品牌发布会(20150923)

曾英杰阅读(217)评论(0)

荔园活动1

荔园活动2

2015年9月23日,正值金秋来临之际,荔园地产集团于陈村温德姆酒店盛大举办了以“花海福地、乐享幸福慢生活”为主题的顺德双星品牌发布会。荔园地产集团董事长陈健强先生、广东电视台房产频道特约评论员曾英杰先生、广东省房地产行业协会秘书长王韶先生等领导嘉宾莅临现场,对顺德花海的房地产业和未来物业发展方向进行了深度的探讨。

下面是这次发布会上和大家分享的广佛走廊房地产市场分析报告全文。

Download the PDF file .

新华有约:贵广、南广高铁通车 南站板块楼价处震荡期(20141226)

曾英杰阅读(163)评论(0)

新华房产12月26日广州讯(记者 赵毅)今日,贵广高铁、南广高铁正式通车,大大缩短黔桂粤三省的时空距离,带动沿线旅游等相关产业发展,为三省间的经贸往来、区域合作打开新的格局。广州南站作为连接广东、广西、贵州三省的重要站点之一,交通网路早已四通八达,自2010年正式启用以来已拥有多条客运专线、城际轨道、城市地铁及强大的道路系统。

交通优势无非是南站最大的优势,未来将形成“5高铁+5地铁+3城轨+4快速路”的黄金交通格局,目前在华南片区已规划有武广、贵广、南广、广深港、广东西部沿海铁路5条高铁以及广珠城际、广佛城际轨道交通环线、广莞惠城际3条城际轻轨;地铁方面,目前已经开通的广州2号线,以及规划中的7号线、18号线、20号线和佛山2号线5条地铁在南站均设有站点。

根据规划,广州南站的整体规划将由此前的“一带两轴三区”调整为“一心、两轴、六片区”。在定位上,相较于之前的“华南地区综合客运交通枢纽;以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区”这一定位,广州南站总体定位将拓展成为华南商贸中心,面向珠三角、辐射南中国的现代化综合新城。

南站的启动,也给有远见的房企们带来了商机。2011年、2012年南站一连推出了8宗地块,为南站片区带来了包括奥园、敏捷、万科在内等众多品牌房企。而两年来,伴随着南站发展的,也正是这些项目的陆续动工及发售,它们将在未来为该片区带来写字楼、公寓、住宅等多样化的产品。

高铁经济时代背景下,一个个围绕着南站的蓝图也逐渐呈现在大众的面前。南站能否依托交通优势推动区域经济,又是否能够促进房地产业的发展?早已备受关注。为此,新华网邀请克而瑞战略客户研究咨询总监曾英杰做客新华有约,就南站未来的区域发展等问题进行探讨。

贵广、南广高铁通车 南站板块楼价处震荡期

克而瑞战略客户研究咨询总监 曾英杰

记者:广州南站有哪几方面的区位优势?

曾英杰:要分几个层面,首先从全国的层面来看,广州南站的定位是亚洲最大的客运站,也是中国四大客运中心之一,通过高铁5个小时可以覆盖到华中,8个小时可以覆盖整个东部沿海城市。从规划的角度来看,南站的地位和定位是比较高的,除南广、贵广 、武广、广深港高铁外,还规划有多条城际轨道和地铁线路,整个南站将容纳十几条轨道交通。根据公开的资料显示,南站每天进出的客流接近十万人一天,客流量非常之大。从广州层面来说,广州这几年的城市发展方向是东进南拓,南站位于南拓比较重要的位置,南站作为这几年重点打造的九个功能区之一,大家对其的期望是非常高的。

记者:南站如何定位自身的发展方向?

曾英杰:广州南站的规划和定位都是非常好的,从他本身来讲——“一心、两轴、六片区”的规划,定位为整个华南的商贸中心,集居住产业为一体的商贸新城。

记者:南站存在哪些发展瓶颈?

曾英杰:从目前南站的发展来看,最大的问题在于配套少,包括生活配套,离中心城区的距离远,片区对周边人口的吸附能力弱。另外,从政府对广州南站地块的规划来看,南站地块的开发强度非常高,这些地块的容积率大部分都在8以上,甚至不少在10以上,高容积率意味着在单位面积上的建造成本直线上升,对于开发企业的资金实力和运营能力提出更高要求,很大程度上提高了企业的进驻门槛。第二,这么高的开发强度,意味着未来的供应量是非常大的,整个南站商务区共有600多万平方米的供应量,造成强大的的竞争压力,无论是对于企业还是对于产业引入会产生较大的抗性。

记者:南站如何依托高铁推动经济?需要解决的核心问题是什么?

曾英杰:南站自2010年历经了四年的发展,依然鲜有产业进驻,高铁开通了,怎样利用高铁兴产业也没有好的经验借鉴。

从全国来看,这种以轨道交通为主导的开发模式有个专业名词是TOD开发模式,目前在国内只有香港和深圳较成功。而他们的这种TOD发展模式的站点靠近市中心,南站距离市中心相对远,所以很大程度上影响了南站的快速推进。目前南站在产业落地和推进情况一般,只能大量推出商业用地吸引房地产企业进驻,通过房地产开发地推动整个区域的发展,但这种开发模式对想开发一个以产业为主导的商贸新城来说存在较大问题,毕竟开发商擅长的点不在于产业的引入和运营,这也是南站在发展的现状和定位之间存在冲突的原因。从政府层面来说,在引入产业之前,第一是否做好了配套工作,比方说企业的注册和企业的管理,包括企业引进的优惠措施,对于产业的扶持政策,对于一些新型的产业或者主要推导的产业是否具备了足够的资金扶持,这些都是需要政府在引入产业之前做相关的工作,否则就很容易导致企业引进来了但是没有办法生产,人也抓不到,就会导致整个片区出现问题。

记者:随着高铁的开通是否会带动周边地价和房价的上涨?您认为这种上涨的趋势是怎样的?

曾英杰:可以说,在中国任何一种轨道交通或者路网的开通对一个片区的发展都会有非常大的带动作用。

高铁的开通对一个片区的开发所带来的影响可分三个阶段:第一,启动阶段。一般来说在轨道交通落地之前会有一个较长的炒作周期,这个炒作周期内楼价和地价上涨是比较迅猛的。第二,震荡阶段。高铁在推进过程中因为缺乏相关的利好因素,楼价和地价出现震荡,出现波动。第三,稳定发展阶段。这个阶段地价房价平稳上涨,不会有太大的波动。对于南站来说,目前已经过了快速发展期,正处于震荡期,受大市场背景的影响,市场好的情况下,小小的利好能带来很大的议价空间,整体市场差的情况下,哪怕利好再大,对价格的带动也不那么明显,因此,不同的阶段都会有不同的价格表现。

记者:对在南站投资有哪些建议?

曾英杰:投资南站板块,如果能够接受较长的投资回报周期是不错的选择,如果期待投资回报周期短,市区的物业将会更好。从产品的角度,在南站投资住宅物业的风险系数低,因为南站在600多万平方米的供应里八九成都是商业跟办公用地,同质化的竞争激烈 ,加上这个板块纯粹的居住用地非常少,投资住宅物业风险相对低,投资回报更加稳健。

来源:http://news.xinhuanet.com/house/gz/2014-12-26/c_1113786308.htm

华南城市论语126期:再论广州金九银十楼市成色(20140916)

曾英杰阅读(170)评论(0)

编者按 金九银十未至,楼市已先热。“连续两个月每周成交仅千套”的魔咒终于在上周末(8.23-8.2)打破,广州楼市现“8盘齐开、3千人抢房、1日成交近千套”盛况。目前,广州各大楼盘已是蓄势待发。据新浪乐居统计,金九银十期间,广州预计共有128盘推新,总货量高达3.4万,同时,近半数的楼盘有优惠,最高优惠达55万。

限购政策和银行房贷也给今年的金九银十抹上一笔神秘的色彩。近期,全国各城市纷纷放开限购,就连广州的近邻也挣脱限购的枷锁,大力来抢广州客。广州也开始有小道消息传出,“外地户口在广州买房,社保将从三年下调至一年,实施时间是9月1日。”但等来的是官方的几度辟谣。

限购虽有放松之趋势,但房贷却继续收紧。近日,广州农行宣布:“提高非本地户籍客户的首府比例,如个人房贷申请评分不足585分,广州省内广州市外户籍的客户首付需4成,广东省外户籍的客户需5成。”

今年金九银十的“含金量”到底有多高呢?能否大扫上半年广州楼市普遍低迷的雾霾?传闻的取消限购是否成为现实?银行房贷再度收紧对楼市的影响几何?《华南城市论语》专家组将对此进行分析,新浪乐居将进行全程图文直播,敬请关注!

时间:2014年8月27日14:30-17:00

地址:克而瑞信息集团广州机构

主持人:

许学锋:战略规划&房地产投资专家顾问、华南城市研究院副院长

论坛嘉宾(排名不分前后)

胡 刚:暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、广东省省情调查与对策咨询专家

谢逸枫:亚太城市房地产协会会长、亚太城市房地产研究院院长、美国GLG首席经济学家、国家住建部政策咨询专家

越 海:国家一级剧作家

万庆涛:华南城市研究院城市公共政策研究中心主任

申格联:房地产估价师经济师、中国数字艺术设计工程师资格认证专家?

钟 炬:华南城市研究院地产文化研究所所长、研究员

朱秋利:房产高级职业经理人

吴新坚:华南城市研究院研究员

曾英杰:克而瑞信息集团战略客户研究咨询总监

华南城市论语126期

?主持人:各位下午好,现在开始今天的华南城市论语。今天我们要“再论广州金九银十楼市成色”。8月底,我们已对金九银十做了预讨论。现在是九月,我们再论金九银十的楼市成色。首先请曾总先谈一下数据和信息。

曾英杰:克而瑞信息集团战略客户研究咨询总监

曾英杰:克而瑞信息集团战略客户研究咨询总监

曾英杰:我简单说下克而瑞研究的数据。

单看广州城市的数据,很难看了解目前房地产市场在形势下的运行态势。克而瑞在全国100多个城市有布点,对全国多个城市研究比其他机构多一些。另外,克而瑞是一家非常重视企业的咨询机构,对于企业业绩监控非常多一点。房企的很多营销策略跟业绩挂钩,我们也非常关注这一点。今天简单跟大家过一下,一个是宏观市场,一个广州房地产市场,还有一些营销手法。

首先,看一下全国宏观市场。宏观经济有两个指标。第一个是规模以上工业增加值同比增速,这是GDP的核心组成部分,我们发现8月份的数据有点吓人,7月份之前都是8点多,但是8月份突然跌到6.9,环比跌了2%,股市也是也在跌。所以大家对于房地产也非常担心,因为现在的经济不是我们之前想象的那么乐观,说7.5完全没有问题的形势。第二个指标是经济的信心指标。全国月度采购经理人指数,7月份的表现不是太好,尤其是制造业这一块,从51.7降到51.1,这个是全国月度采购经理人指数有50点的分界线。目前来看,还是在50个点以上,经济压力比较大,但是还没有大到非常严重的地步。

从房地产的角度来看,有两个指标。第一是固定资产投资,从2013年开始一直往下走,今年的1-8月份是16.5,创下来这两年的新低。第二,房地产开发投资也是一路往下走,去年年底到现在已经跌了7个点,这个对于房地产市场的影响非常大,说明房地产对于后期没有信心,开发商投资意味着对于后期的看法,房地产开发投资高了,后续的供应才能上来,这也是一个危险的信号。

从全国市场来看,在2011年已经提出,中国的新建商品房市场的成交量,顶部是13亿平方米的销售面积,这个面积在2013年已经达到,我们认为在未来面积不可能超过,从城市化的进程也好,从适龄购房人口来看,都会发现量已经到顶,接下来是往下走的阶段。往下走会分两个阶段,一个是2015年-2020年这是正当下行的阶段,到2020年是快速下行的阶段,这是对量的预估。另外一个是成交金额,我们认为9万亿是峰值,2013年是8.1万亿,我们认为2015年、2016年左右会到达商品房销售金额9万亿的风险。

政策这一块,大家都很清楚,略过。地方政府非常着急,很多城市调整政策,包括取消限购,46个限购城市已经有39个解除,还有7个没有解除,相对来说,目前的市场比较严峻。限购政策尽管解除,成交量短期内井喷,从月季的数据来看是短期内的爆发,持续力不够,所以,会发现很多城市限购解除1个月,或者当月内井喷,慢慢成交量回归到正常水平。目前,我们称之为“水龙头收紧”,资金比较紧是目前市场难以出现好转的主要原因所在,哪怕是从限购解除的角度去看,很难给市场实现持续的动力。

克而瑞有一个288指数,对全国288个城市交易数据进行调查得出的指数。从这个指数看到,今年6月份还是比较高的值,指数是往下慢慢走,如果看增速从今年1月份明显往上走,所以整个市场跟我们感受一样,价格还是往下走。

再来看看成交量。一二三线城市跟去年同期相比,下滑都比较厉害,尤其是一线城市,一线城市同比下滑4成左右,二线城市大概是两。,总体来说,因为三、四线城市经过2013年大规模的开发之后,导致成交量跟去年相比有一点下滑,但是势头好过二线城市,这是目前的市场表现。

供求比是当前的指标,表明是未来短期内的态势,从供求比来说,大部分城市供求比的比例都是非常高,很多都是在1.2以上,有些去到3,意味着市 场竞争压力非常大。另外是库存,库存大家都非常关心,总体来看,环渤海和长三角是库存压力大的重灾区,也会看到从今年调控以来,基本上都是这两个区域的城 市价格的波动,以及市场的波动比较大。综合来看我们对于市场的判断,到年底都是筑底期,这个我之前也谈过好几次,这次不讲太细。总体来说,我们认为调控有周期论,基本上三年一个周期,调整长是15个月,调整短是7个月,我们认为这次是终极调整,大概12个月的调整期,按照从1月份的调整正式算起,年底是筑底期,明年将会迎来好的局面。

看一下房企这一块,房企的业绩决定今后的市场表现。8月份的市场表现好一些,8月份整个品牌房企的推售力度和销售力度都是提高,所以我们会看到 8月份的金额,同比环比都有大的提升。但是如果看全年的目标完成率情况不太乐观,从目前来看,完成率比较好的像万科是65,中海是67%,恒大是最好的,完成了82%,今年的业绩完成度不高。同时也会其他的千亿房企,或者500亿以上的房企,很多目标完成率大概在5成到6成之 间,意味着他们接下来的二三个月要卖掉4成的销售业绩,销售压力非常大。我们的判断,9月份开始以价换量形势会越来越严峻,因为对于品牌房企 来说现金流是他们需要考虑的,这是非常大的压力。从拿地情况来看,1—7月份开发商拿地的热情不高,8月份有些城市推出一些靓地,所以开发商的热情开始往上走。

现在看一下广州,广州大家都很熟,我们就快速过一下。我们认为1300万平方米新建商品房的面积是广州销售面积的峰值,如果广州想要超过 1300万平方米的新建商品房的销售量难度比较高,因为一是中心区的地域越来越少;二是价格上涨的越来越快,刚需的承受能力难以快速跟上;三是整个广州目 前处于成熟的阶段,往上走的可能性不是太高,但是价格还是有上涨的空间。

住宅市场大概是1100万平方米的峰值,广州这么多年以来,基本上商业、物业的成交量是2000万平方米左右。说一下库存,从这里可以看到,今 年广州的库存压力一直往上走,无论是住房的总量,还是从去化周期来看,我们都可以看到一直往上走,总体来说压力较大,到8月份整个广州的商品住宅存量是接 近903万平方米,要14个月才能卖完,就是哪怕没有新增供应出来,按照目前这些存活都要卖一年零两个月。存量的压力是这么多年以来广州压力最大的一年。

如果从右边看到,8月末的值压力最大是南沙,1133万平方米,目前的平均去化量要31个月才可以卖完,就是说南沙目前这些量不增加供应的情况 下要卖三年。另外是花都和番禺,这两个地方总量和去化周期比较长,压力比较大,其他的区域压力没有那么大,越秀是20.3个月,主要是因为价格太高,跟市 场压力关系不大。

公寓这一块,下半年萝岗和番禺的压力非常大,广州的公寓市场都集中在萝岗和番禺,尤其是萝岗。从这张图可以看到,今年1—7月份已经接近全年 80—90%的成交量,压力确实非常大,从库存可以看到,番禺有4000多套的公寓,另外一个是黄埔,老黄埔是没有公寓,主要是集中萝岗这一块。所以我们 觉得番禺和萝岗下半年的压力都会非常大,不排除大规模降价跑量的情况出现。

榜单简单过一下,今年有一个特点商业卖的非常好,盈耀大厦一年签了44亿,上半年1—7月份签了47亿,另外一个是珠江新城的豪宅项目花城湾卖了25亿。从企业来看,今年主要因为富力商业项目一个月签了40多亿,所以今年业绩表现非常好,1—7月份卖了100多亿,保利也是接近100亿,敏捷也 是60多亿,雅居乐今年降价比较厉害,剑桥郡那边出货比较快,所以业绩比较好。

整个广州市场需求大量外溢,外围区域成为广州房地产市场的主力区域。中心区都是往下走,除了黄埔并入原来的萝岗,所以成交量往下走,总体来看, 中心区成交量一年比一年低,外围区一年比一个高。外围区有两个区域需要注意一下,从化和花都,从化是受区位和资源限制,所以前景不是太大。另外花都,花都 是因为很多地不在政府手里,所以没有办法进行大规模的开发,导致价格上不去,量的话目前比较平衡,像南沙、番禺、增城都是一直往上走。

月度表现跟刚刚说的其实一样,基本上大部分的区域表现都不太好,除了黄埔和番禺,番禺因为今年供应量太大,所以成交量也上去了。总体来说,番禺 成交量占到广州的20%,价格上升幅度非常快,紫色是广州的均价,绿色线条是番禺的均价,番禺均价好几年是超过广州的均价,所以市区化是非常明显,尤其是 公寓这一块,公寓的增速非常快,所以压力非常大。库存是13000套,还是两房跟三房,一个是刚需的三房,一个改善的三房,都是目前竞争压力比较大的情 况,别墅量不多。

总体来说我们对于金九银十,成交量没有办法出现大的逆转,总体来说环比是上升,但是跟去年同期相比,量难以出现大的逆转,我们认为南沙和番禺的住宅以及萝岗的公寓,将是9月、10月、11月、12月的重灾区,这三个片区接下来的价格压力会非常大。

目前因为市场压力非常大,所以很多企业都是采取新的操作手法,尤其是万科,大家在房地产行业做的话还是要看一下万科,因为今年万科做了很多新的 营销方法,很多跟互联网学习,很多的手法在以前都没有见过,尤其是8月25号集团推出跟淘宝合作,推出“购物款抵房款”,就是你在淘宝消费多少,你可以去 这个项目消费,抵减一些,这是非常聪明的降价手法,主要在杭州举行,因为杭州是整个中国房地产压力重灾区,价格量都是跌的非常厉害。

此外,微信是今年很多企业做的非常多的,包括万科、保利,很多的企业也在做,包括乐居、易居也在做微信营销。我们认为,全民营销是未来的趋势。珠江地产推出中国首个降价险。如果你买了房在规定的时期内降价了,就以另外一种保险的方式实行赔付,这个2008年已有操作先例,效果不是很好。另外是汽车利率,从首付里面拿一部分钱买信托产品,拿信托产品的收益补回到首付里面,等于是变现的利率法,意义也不大。

易居中国我们也推出合整合营销,也跟大家介绍一下易居的业务。另外是乐居电商,就是新浪乐居那一块。励拓行销是目前新成立的板块,由一些精英的营销团队组成,专门做一些比较难以销售的项目。克而瑞是主要做数据块,而房金所就是房地产金融。这是易居在目前市场比较箫条的情况下,推出为企业解决客户问题,另外为购房者解决首付问题的情况。基本上就是这些内容,先介绍到这里。

来源:http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-09-16/23464456937_2.shtml

华南城市论语125期:广州金九银十楼市大猜想(20140826)

曾英杰阅读(132)评论(0)

编者按 金九银十未至,楼市已先热。“连续两个月每周成交仅千套”的魔咒终于在上周末(8.23-8.2)打破,广州楼市现“8盘齐开、3千人抢房、1日成交近千套”盛况。目前,广州各大楼盘已是蓄势待发。据新浪乐居统计,金九银十期间,广州预计共有128盘推新,总货量高达3.4万,同时,近半数的楼盘有优惠,最高优惠达55万。

限购政策和银行房贷也给今年的金九银十抹上一笔神秘的色彩。近期,全国各城市纷纷放开限购,就连广州的近邻也挣脱限购的枷锁,大力来抢广州客。广州也开始有小道消息传出,“外地户口在广州买房,社保将从三年下调至一年,实施时间是9月1日。”但等来的是官方的几度辟谣。

限购虽有放松之趋势,但房贷却继续收紧。近日,广州农行宣布:“提高非本地户籍客户的首府比例,如个人房贷申请评分不足585分,广州省内广州市外户籍的客户首付需4成,广东省外户籍的客户需5成。”

今年金九银十的“含金量”到底有多高呢?能否大扫上半年广州楼市普遍低迷的雾霾?传闻的取消限购是否成为现实?银行房贷再度收紧对楼市的影响几何?《华南城市论语》专家组将对此进行分析,新浪乐居将进行全程图文直播,敬请关注!

时间:2014年8月27日14:30-17:00

地址:克而瑞信息集团广州机构

主持人:

许学锋:战略规划&房地产投资专家顾问、华南城市研究院副院长

论坛嘉宾(排名不分前后)

胡 刚:暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、广东省省情调查与对策咨询专家

谢逸枫:亚太城市房地产协会会长、亚太城市房地产研究院院长、美国GLG首席经济学家、国家住建部政策咨询专家

越 海:国家一级剧作家

万庆涛:华南城市研究院城市公共政策研究中心主任

申格联:房地产估价师经济师、中国数字艺术设计工程师资格认证专家?

钟 炬:华南城市研究院地产文化研究所所长、研究员

朱秋利:房产高级职业经理人

吴新坚:华南城市研究院研究员

曾英杰:克而瑞信息集团战略客户研究咨询总监

 

曾英杰

 

曾英杰:许博士一直在提房地产调控周期理论,我也很认同这个理论。从2005年开始,第一轮房地产调控,2008年一直到现在,一共有三轮。而每轮的调控时间从开始到结束一般是9—15个月。2014年的调整是从1月份开始的,从杭州价格战争爆发,随后蔓延到长三角,之后是环渤海,后来,连珠三角都有一定的压力。我们认为,目前房地产市场还处于调控阶段,而且,还远不到结束的时间。

基于今年的经济形势,二季度的GDP刚出来,是7.5。在这背景下,今年房地产还是地方做决策,中央不会从大的方面扶持房地产。如果从房地产本身来说,这轮的调控更多是2009年、2012乃至2013年房地产开发大跃进造成的,整个市场的存量非常夸张。现在,存量最大是环渤海片区,像青岛、沈阳、烟台,这些城市的存量周期都在3年以上,这意味着,在不增加新供应,仅目前建出来的房子就得卖3年,何况,这些区域都属于快速城市化,供应量将不断增加。从这个角度来看,市场的压力非常大。

广州的存量大概是800万平米,为一年的消化周期。从区域来看,分布非常不平衡,现在压力最大的三个区是南沙、番禺以及黄埔,也就是萝岗板块。所以,我们判断,在接下来的阶段,尤其是金九银十阶段,南沙和番禺的住宅市场将迎来“拼价格”阶段。同时,萝岗的公寓市场将面临非常大的压力,从2月份敏捷华美国际出现降价后,整个广州的公寓市场成交量一直往下走。公寓项目本身针对投资性客户,如果连投资性客户都对市场没有信心的话,靠市场自身的力量是很难出现大的逆转。

至于价格方面,中心区的价格相对比较稳定。主要是刚才所说的几个外围板块,即南沙和番禺的住宅以及萝岗的公寓产品,在三季度将面临非常大的价格压力。我们也建议开发商在这样的节点上,应该考虑以价换量引导市场。从今年的业绩来看,1-7月份,房企的业绩不太理想,除了恒大、碧桂园、万科完成6成,其他大部分房企是在40%左右的水平,这种意味着,金九银十传统旺季是非常重要的业绩贡献节点,肯定有大量的产品要推出,价格也会有一定的让步。所以,从时间来说,楼市目前还处于调整的阶段,还没有进入结束的尾声。

刚才许博士提到广佛交界区域,上周我也刚好去那边了解一些。佛山放开限购之后,成交量确实翻了两三倍,但是效果也是在明显逐步下滑,第一周有300%的涨幅,第二周200%,第三周150%。所以说,佛山放开限购只是激活以前的存量,并没有激活新的增量,无法真正实现成交量的明显上升。而且,放开限购之后,热的只是广佛交界,假如去到三水、高明或者狮山,成交量没有明显的变化。

华南城市论语124期:广州限购政策该调整了?(20140729)

曾英杰阅读(111)评论(0)

编者按 自6月29日,呼和浩特正式发文取消楼市限购令以来,全国楼市掀起了限购松绑的热潮。济南、海口、无锡、西安、苏州、南昌、石家庄等26城市取消、局部取消或传闻取消限购,占据全国46个执行限购政策城市的近60%。

放开限购名单上的城市虽不少,但北上广深四大一线城市却依旧纹丝不动。7月底,有业内爆料,“广州也在考虑南沙放开限购。”也有南沙楼盘坦言:“今年内放开限购的可能性很大,我们有收到风,但不敢确定。”但该传闻也很快得到官方的否认,广州国土房管局相关人士再度强调:“对一线城市实施限购是国家调控楼市的政策,目前广州尚未接到任何放开限购政策的通知。”

而急于松绑限购的城市正是因为头顶着“高库存”的重石头,广州的库存情况也不容乐观。房价点评网的数据显示,上半年全市去化期不断走高,1月份,广州的去化周期仅有8.9月,6月份时已攀升至13.1月,被传取消限购的南沙去化期更是高达两年。

另外一方面,尽管越来越多的城市调整限购政策,但银行个人房贷额度依然吃紧。广州更是面临着“史上最严”的公积金制度,目前,公积金贷款开始限流,实施每月不超10亿元的贷款规模控制,这也限制了部分买家的入市。

广州的限购政策是否该调整了?放开限购是否能否救市?《华南城市论语》第124期专家组对此进行探讨。

时间:2014年7月30日14:30-17:00

主持人:

王 瀚:华南城市研究院生态环境与低碳城市研究所所长

论坛嘉宾(排名不分前后)

胡 刚:暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、广东省省情调查与对策咨询专家

陈仁科:北京大学信息学院高层培训中心房地产专家委员会

梁志秋:广州中地行房产代理有限公司市场经理

谈锦钊:华南城市研究员副院长、广州社科院高级研究员

陈 甡:广东省城规建设监理有限公司董事长

钟 炬:华南城市研究院地产文化研究所所长、研究员

朱秋利:房产高级职业经理人

黄穗诚:华南城市研究院房地产纠纷处理中心主任、研究员

吴新坚:华南城市研究院研究员

郑 珺:广州女知识分子联谊会专家

曾英杰:克而瑞信息集团战略客户研究咨询总监

华南城市论语124期

曾英杰:今天,我说三个观点。首先,限购解除无法解救房地产市场。今年的房地产无论是跟2005年、2008年,还是跟2011年的前段调控都 不一样,市场背景是不一样。之前是外部经济原因,是政策或者外部的经济原因导致,而这次是由于四万亿造成中国房地产市场高度开发,从而产生了高库存。

政策背景不一样。2008年和2011年,政策方面对于市场的反弹还是很有帮助。新一届政府主政以后,对于房地产的容忍度没有之前那么高,在这样的背景下,只是对市场进行微调,没有办法进行反弹,这是限购无法救市的第二原因。

从广州市场来看,目前,广州的存量处于正常水平。2013年,广州市场存量创新高,同时,商品房成交量也上了新台阶,为101300多万平方 米,2012年、2011年都是在800-1000万平米之间。在新台阶的高度上去看2014年的数字,就会显得特别难看,降成3成左右,但如果跟2011年、2012年相比,目前的成交量则非常正常。所以,在正常的情况下,解除限购并不能新增没有更多。

我们再来看下针对投资性需求的产品酒店式公寓,广州的酒店式公寓在全国是相对较成熟,而且这几年的发展速度非常快。我们统计了一下,从今年2月 份敏捷华美国际降价以后,整个酒店公寓成交量一直在下滑。本来,这类产品就是针对投资型的需求,成交的下跌就意味着投资型客户对于市场的认知度和信心是在 下滑。于此同时,刚需的产品依然保持正常的水平。在这样的背景下,解除限购主要影响的群体是投资型买家,而改善型需求更多是受二套房七成首付的影响。

从这些角度来看,哪怕广州是解除限购,依然没有办法实现2009年和2012年快速的反弹,这是我对市场的第一个判断。

第二个判断。哪怕限购解除,也依然不能解救,市场那为什么还要调整?广州房地产市场限购政策不会有发文,但有可能会暗地里操作松绑。

当中有几个原因。最主要的原因是,限购政策的解除对于广州房地产市场的交易量影响不够直接。

第二,刚才陈总说的,48个限购城市有20多个解除限购,但这些解除的城市都是在东北、长三角,这是2014年以来中国房地产调控的重灾区,这 些地区库存去到3-5年,成交量直线下滑。而广州的成交量是处于正常的水平,所以限购政策解除的大前提是不存在。当然,广州的一些区域涉及到结构问题,南 沙要两年,萝岗也要十七八个月,番禺压力也比较大。但整个广州来看,库存量来说也就一年左右,这是正常的去化水平。

第三,广州无论是作为第五个国家中心级城市也好,还是作为一线城市也好,其风向标的意义都太过明显。在“一二线城市严控、二三线城市自行调控”的前提下,风向标过强导致解除限购的可能性较低。

陈仁科:今天,在座各位很有共识,限购对广州的作用并不太明显,那我们能不能把主题转换一下。广州限购是否需要调整都是希望去化的时间缩短,使 广州房地产尽快走向正常的轨道。那么,我们应该讨论“从哪个方面引导库存迅速去化呢?”,这不能只从政策上去做,而是要实实在在地要让老百姓买得房。除了 增强信心之外,降价就是明显渠道,政府让利一点,开发商让利一点,银行让利一点,更多人买得起房了,库存就很快去化了。

中国房地产库存真正要消化已不是政策层面上的问题,即使政策松开、银行限贷松开,还是会加大泡沫。谈老师说的对,中国人没有安全感,有钱的人都 去国外,没有办法转移就赶快买房,又不敢碰股市,去银行存钱又是负数,怎么办?只有房产,看得见、摸得着,这是安全感不够。在投资渠道在无法改革的情况 下,如何使房子投资的安全性更强一点。

另外,是否能从城市发展的角度引导库存的消化。每个城市的规划发展是否真正适合人的居住,这是中国应该认真考虑的事情,不要各种政策刺激的手段 消化表面的库存,而是用城市发展的角度引导库存的消化。今天有消息出来,以后将没有农业户口和非农业户口之分。如果趋势得以实行,那么,广大的农民都会进 城,向中心城市聚集,导致人口膨胀,这更需要考虑城市发展的问题。

总而言之,广州的限购和调整会有一些暂时的不大的功效。所以,我们讨论的角度应该更高一点,用什么方法最好地去引导库存的真正消化,而不是利用政策手段去刺激库存的伪消化。

曾英杰:陈总说的很有道理。我们作为研究结构也在考虑,在目前的市场背景下,除了价格策略以外,还有哪些方式真正让市场实现加速去化,当然,这是在研究阶段。

回到刚才说的“限购对于广州市场意义不大”,我还有一个观点。广州未来房地产市场发展会面临什么问题?有两个方面对于未来的房地产市场影响比较大。第一,今年年初出来一个政策,严格各大城市人口规模,这对广州的一线城市打击非常大,在整个广州每年1300平方米的消化量里,有较高比例是属于外来 人口的需求。如果真的控制城市人口规模,意味着未来人口增速没有办法向目前这么膨胀。

陈仁科:“户籍正在逐步地改革”和“控制人口”两者很矛盾,符合居住的年限就可以成为城市户口,中国的户籍人口势在必行,所有严控户籍制度都是对中国经济发展规律的扭曲。

曾英杰:我同意陈总的观点,户籍制度的改革势在必行,但在中国的市场来看,目前是分类调控,严控特大城市人口,是要逐步放松中小城市人口的标 准。广州是属于特大型城市,在这样的背景下,未来整个广州房地产市场的需求量基数是减少,这对于广州的房地产来说是一个大威胁。当然,目前也有一些解救的 措施,例如,放宽高端人才的落户政策。所以,从长远来看,还是广州房地产一个比较大的风险。

其次,不止一线城市,包括二、三线城市都在提出严控、甚至是停止增加新的建设用地政策。现在广州很多区域都没有指标,像番禺每年都是向清远买指 标、买地。如果严格执行的话,这就意味着,未来广州的房地产市场只能通过三旧改造的方式去实现持续发展,只能去激活存量。激活存量就带来很多的问题,第 一,进度不能停止;第二,土地成本没有上升;第三,对于开发商来说,风险很多。从这个角度来看,如何有效合理快速地推进存量是影响广州未来供求量的重要因 素。

尽管中国房地产市场是“政策市”,但也很大程度受存量的影响。在“人口规模的控制”和“供应无法快速增加”两大因素的胶着之下,会出现这样的趋 势。第一,一手房的量会越来越少,会有更多的人进入二手市场。第二,如何既满足改善型的需求,又让价格不要出现太大的增长?因为旧改成本要远远高于招拍挂 的成本,所以,价格必然是快速的往上涨。如何解决这两个问题是未来广州未来市场重点考虑的。

梁志秋:说到二手市场,我想说一下,二手市场交易的税太重了,所有的税加起来接近8-10个点。而且,买二手房的选择性也很小。

来源:http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-07-29/15224329938_6.shtml

碧桂园中新首府发布会暨城市发展论坛(20140707)

曾英杰阅读(204)评论(0)

7月5日下午,碧桂园中新首府新品发布会暨萝岗东城市发展论坛,在增城区中新镇恒大酒店隆重举行,本次新闻发布会邀请业内专家广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、暨南大学教授胡刚、广东省房地产行业协会秘书长王韶、克而瑞信息集团广州研究咨询总监曾英杰,以及增城政府商会人士、中新首府VIP客户、碧桂园集团领导、广州各大主流媒体记者等百余人参加,就广州“东进”战略深入进行探讨。

碧桂园中新首府发布会暨城市发展论坛

专家们表示,增城撤市设区,将更好地享受整个大广州的配套,跟广州中心城的距离慢慢接近,增城的城市影响力将不断提升,从而影响到增城市区和包括中新镇在内的各镇区房价。同时,随着广州东部山水新城中的广州教育城的开发建设,以及中新广州知识城的不断发展壮大,将极大推动位于两城之间的中新镇的经济发展,带来旺盛的居住需求。

来源:http://gz.house.sina.com.cn/scan/2014-07-07/11054271537.shtml

焦点关注:广州再造两新城 提前布局置业何方(20101102)

曾英杰阅读(159)评论(0)

11月2日,广州市长万庆良主持召开市政府常务会议,讨论并原则通过了新规划。《战略规划》和《纲要》明确提出广州应担负起在国家发展战略中肩负的重要任务,将广州定位为国家中心城市、综合性门户城市、国际商贸中心、世界文化名城,确定城市重点发展地区为“一条中轴线、两个新城、三个外围城区”。

规划用5年时间完成中心城区新中轴线及周边地区整合建设,推进花都、增城和从化三个外围城区城乡一体化建设;规划用10年时间基本建成东部山水新城;用20年时间将南沙滨海新城建设成粤港澳合作的示范实验区、国际航运中心和现代产业基地、海滨生态宜居示范区。

根据中国不动产研究中心(CRRC)研究,新政满月,广州楼市在10月份的成交却不降反升,网签销售面积为185.3万平方米,环比增加45.1%,再次创下年内新高;网签成交均价约为11695元/平方米,环比微跌5.5%。前日广州拍地,开发商拿地热情仍然不减,金沙洲更是拍出了新地王。这是否说明开发商看好后市发展?楼市仍将继续上行?

多位开发商、专家做客第85期焦点关注,详解广州新规划下的楼市发展,以及广州最后一季楼市走向。

时间:11月3日14:30

地点:焦点直播室

论坛嘉宾(排名不分先后):

焦建辉:广州市合汇房地产有限公司总经理

申格联:房地产高级经济师,房地产策划咨询师

胡 刚:暨南大学管理学院教授、广东省省情调查与对策咨询专家

曾英杰:广州经纬行研究中心主任

——————以下是直播内容——————

直播现场

广州再造两新城 提前布局置业何方

两新城宜居 不同投资要“因地制宜”

主持人:首先感谢四位百忙之中来参加我们的焦点关注,这次的主题是广州再造两新城 提前布局置业何方,昨天广州市万庆良主持召开市政府常务会议,规划广州未来20年兴建东部新城和南沙新城。焦总,请分析一下这两个板块的现状。

焦建辉:我觉得是必然的,从发展来看,是宜居的,居住人力力度非常大。我觉得在增城、从化这一块,特别是增城这一块,二线城市对房地产来说是一个利好消息,本身房价偏低,也不是很高,半个小时经济圈、生活圈已经打造了,地铁13号线已经开通了,这些都是对房地产利好的消息。

广州市合汇房地产有限公司总经理焦建辉

主持人:焦总您认为政策出台以后这里的楼市现状如何?

焦建辉:我觉得对增城楼价的打压是很大。因为有刚性需求,以前有大量的投资,在东部特别是增城是以居住为主。通过我们这次销售发现已经开始有一种香港的模式,是什么模式?当时在搞地产的时候,香港模式是老年人移居到大陆来,他们为什么到这里来买楼,这是一种趋势。我觉得对新塘是这样。

主持人:谢谢焦总,胡教授您怎么看,这两个新板块带来什么契机?

胡刚:我非常同意焦总的,这对东部楼市是一个非常好的消息。我想分析一下今天这个总体规划,第一个整体规划基本思路,这个战略性的规划就是反映了我们广州现在已经有1500万人口了,这次规划主题思想是要把人口扩展到外部,南沙南面东部,建两个新城,目的就是抽出老城区人口,这样对一个有1500万人口来说政府是一个非常好的。为什么要建那边两个我觉得是这样,往东南西北来说,西部因为是一个新政变迁,北部是我们广州的生态敏感区,因为是水源地,广州的上空,所以那边是控制,原来是北优,南面和东面今后是广州的发展方向,我想这是北跟西。

我们发现广州的一些产业,主要是集中在东部,所以在广园路上大货车是源源不断。我们的软件园区,经济技术开发区,还有宝城区,还有现在刚批下来的增城区,还有东部知识城,我们高新的知识产业主要在东部,那边有大量的工作,所以居住应该发展就近,东部楼市应该是更大,因为那边工作的人多,而且东部又是香港、深圳的一个连接点,所以东部楼市我觉得非常好。

暨南大学管理学院教授

广东省省情调查与对策咨询专家胡刚

南部的南沙也是非常好的一个区域,因为南沙靠在海边,广州原来是沿江城,我们现在是滨海城市,我们现在可以看到,世界各国的滨海都是人类居住最好环境的地方,像东京湾、纽约长岛、香港的浅水湾都是富人居住的地方,对广州来说有这么好的条件只有南沙,有这么好的地方。还有一个契机,有一个钢厂也是要搬到那里去,所以那边是政府对南沙的一个规划,提出了要建设滨海新城这个定位是很高的,这样南沙发展的前景长远来说,这次规划里面也说到南海区域的发展,也要发展产业,包括现在造船、汽车的这些产业,这些产业不是太大。

还有一个发展旅游业,污染不会太大。南沙现在是有四片,农畜业、黄阁、丰田汽车、万顷沙,所以这个地方现在政府不断的加强南沙这边的居住,现在香港的粤港澳小区,他们的这些产业都是第三产业,教育产业、医疗产业都是第三产业,这些对带动居住是很好的,如果有这些产业,没有污染的,现有的这些产业,尽管有珠江电厂,这些以后还要看政府进一步明确这个区的发展,因为这是非常宝贵的,发展一些产业以后会影响居住,这是有矛盾的,这是非常好的土地,因为滨海资源对一个城市来说是非常优秀的资源,你看纽约,还有伦敦,都是滨水地带,都是人居环境最好的地带。

从规划来说,政府也比较明确了,就是中部控制发展,抽出人口,东部、南部重点发展,还提到南部是20年,因为这个时间比较长,东部是10年,那边有比较多的产业,所以东部的楼市的规划出台以后比较理想。这个规划来提到一个南中轴线延伸,这也是非常的现实。现在亚运会这个中轴线已经延伸到琶洲了,那边又建立海珠湖、万木古园,那边还要建行政中心,这条线形成以后,整个广州的中轴线就相当于一个城市的窗口、一个形象,就会超过上海的世界大道,北京的长安街。

所以我的建议是什么呢,如果你是近期投资公寓和小的商铺之类的话,那建议在中部海珠的中轴线的附近;如果是100平方这种居住型的,我建议你投资到东部,那边那么多的产业可以就近;如果你是投资长期的,如果是卖别墅的话,那滨海的南沙那边是面海靠山的别墅,那里长期投资绝对是好的。

主持人:谢谢胡教授。就是说长期投资就投资别墅。申教授呢?

房地产高级经济师

房地产策划咨询师申格联

申格联:胡教授对中轴线作出了很详细的分析。这次规划最明显的,强调的是一个中轴线,中轴线就是从南发展,还有两条主线,一条是向东,一条向南,我在很早之前,广州的发展是向东发展,现在有向南发展的趋势,总体来看,这次的发展,有一个特点,我们这个城市的发展和规划配合,以前纯粹是我们的楼盘是以楼市的模式在发展,这次是楼市带动产业的发展。以前是板块,华南板块或者什么板块,那些板块纯粹是一个楼层性质,这次规划很重要的特点讲产业,其实讲产业就是东部的产业,刚才胡教授介绍了高新技术产业,南部有一些大型的非污染产业,在这个发展方向,产业配合居住区的发展,就可以解决很多生活配套,以及就近解决集中问题,这个方向就是要把广州旧城区1500万的人口把它进行疏散,以前疏散纯粹是过程要解决配套,就存在一些配套问题,现在产业跟着就近解决,所以居住这个特点就比较明显。这是主要的方向。

从大体来看整个广州的发展,就是临江的,就是整个广州市的发展要成为一个滨海城市,靠近港澳,是一个整体发展趋势,这对广州很重要的,我们要把广州打造成为一个国家中心城市,以及综合性的门户城市、世界文化名城。

规划才能带来发展 新城疏散中心人口

主持人:谢谢申教授,其实除了东部新城的和南沙新城的规划外,广州前期也出了很多其他的规划,比如说萝岗打造中新知识城,番禺打造广州新城,白云区也说打造一个黄金走廊,是否给广州楼市带来一个新的景象,主要打造这几个区的景象,老城区那些。焦总您是在一线,怎么带来一些新的景象?

焦建辉:规划才能带来发展,规划就要有人去做,任何一个规划,首先是定位。我觉得发展还是随着定位区域和环境的变化。刚才两位教授都说了,中轴线这个线,原来是面现在是重点了,一个城市根据它现在的环境特点来做一些文化走廊。中新知识城,是跟一个文化产业链来做的规划,给我们带来了一些契机,有了一个产业链才有一个居住的去配合,这样才能达到一个产业链的延伸和发展,我是从这个方面去考虑。

主持人:谢谢焦总,胡教授您觉得这些规划是否给广州带来一些新的景象?

胡刚:这次是广州的一个战略性规划,特别是配合“十二五”,是一个单个的规划,是更高一个层次,规划有不同的层次,所以它是一个战略性的规划,而且这个规划是和“十二五”规划相配套,是整个城市发展的战略,这是我的一个理解。

第二个,根据这个规划,原来广州提出来是南拓、东进、北优、西联,如果这个规划出了以后,因为它是战略性规划,城市发展的一个战略,可能这几个字去概括应该说要调整了,如果我把它调一下,原来我们的四个方面中,其实南拓是主要的。经过“十一五”规划,广州十年大变,亚运会以后,我们广州的南拓基本上拓展就是现在这个过程已经完成了,新光开素、南沙快线,而且亚运城已经建完,南沙很多都已经建完了,丰田汽车基地,还有很多钢厂在那边,一些大用量的先进制造业已经初步的形成,所以我觉得广州的南拓“十一五”、“十二五”规划基本上南拓会完成,这次又出台了一个广州南部新城,可以说成是南建,已经是一个建新城了,一个是开拓,一个是建。

东部最近几年虽然是产业发展很多,但是我觉得东部不是东进,应该是东拓。但东部碰到几个障碍,是行政,还没有到规划里是增城,如果东部要发展起来,很重要的就是要把广州的石化厂搬掉,不然就会有一大批的污染,这个政府要有意识。还有现在最近几年,就是南面地铁,包括西面很快,东部的地铁是落后其他几个区,包括13号线、6号线、16号线要加快。整体上现在东部的楼市价位还是最低,所以政府现在提倡要建东部新城,还有行政、石化污染等等。那边要建知识城,有那么大的石化厂,那边还影响了黄埔这一片的发展。所以环境问题,行政区划问题,还有一个交通问题是影响发展的系统,所以东部要发展,南建东拓。

北面我觉得要调整,北调。北部是我们广州的生态含氧区,有白云山、帽峰山、幌子山。这么好的山,那边有污染的小企业应该调整,重点发展高档的居住区。我认为广州的北部是广州富人居住区,一个是别墅区,特别是在三线大道白云区。所以要调整,现在讲“优”还不是很明确,我觉得应该是调。

西部原来是“联”。我觉得现在广州跟佛山已经连得很紧密了,包括广佛地铁线也通了,现在应该是“合”,西合。广佛同城化,怎么样合作,大家的互相利益,就是怎么样广佛同城化合作,而不仅仅是“联”的问题,已经交叉连在一起了。

最后我觉得一个最重要的,是中疏,这个是最重要,老城区人口密度太大,只有疏散了以后,老城区的环境可以改善,广州是一个两千两百多年的历史文化名城,有很多非常有历史底蕴的资源,密度太高就会破坏,所以密度就要疏散,所以老城区不要再搞住宅开发,所以我们昨天开会就呼吁不要再建住宅,要保护,这是人口疏散,保护资源保护环境。

总体是这样,南建、东拓、北调、西合、中疏,这次的战略规划应该说对广州城市发展是一个调整。

对楼市来说,特别是现在广州已经有8条地铁线了,到2015年还有10条地铁线要建,也就是说到2015年“十二五”规划完了以后,差不多有18条地铁线。原来老城为什么疏散不出去,很重要一个原因就是交通问题,就靠公交,现在有地铁了。我觉得现在如果你要去买房子或者投资,应该是郊区优于老城区,老城区的房价要高,政府以后还是要疏散老城人口,周边是地铁通了,环境又好,又是政府重点设施配套要建,我相信以后老城区房价又高,东部的楼市应该是非常好的。

主持人:谢谢胡教授,那申教授您怎么看这个规划发展?

申格联:这次有两个明确的新城,东部新城和南部新城,跟以前提的萝岗打造知识城,番禺打造广州新城,以及珠江新城打造CBD,我认为整体的思想就是通过新城把广州中心城市的人口疏散。在这疏散过程当中,我是这么认为的,各个板块、各个新城既有竞争,又有促进。所谓的竞争就是说各个楼盘、各个新城,对人口的给予力度多大,取决于你前期的规划、策划、生活配套、交通配套,这很重要。我们知道在十年、二十年要使这么多新城都能达到政府预想的效果,我想要跟整体经济形式有关,跟整体经济的发展,以及人们居住心理有关。所以我认为是既有竞争又有促进。

结合我们刚才讲的战略,广州市出的战略规划跟“十二五”规划及按照“十二五”规划的精神出台的,主要的中心思想是发展城乡接合部,是发展的这种思想,也就是说我们以往的发展都在大城市,包括产业集中在大城市,这样就带动了很大人口往里集中,现在要发展城乡接合部,要带动城乡发展,那么这个思想就是通过产业带动,所以在我们的战略规划中,通过产业配套来带动居住区楼盘的发展,我想这样的指导战略发展,是比较契合我们未来发展的趋势,在这样的规划战略思想指导之下,我相信对整个楼市的发展应该是有一个很大的带动作用。

主持人:谢谢申教授,广州的规划对于我们楼市的发展应该还是利好的因素很多。

申格联:对。

需求决定居住地 一线城市已进入地铁时代

主持人:好,我们知道广州限购令出台以后,我们的增城、从化等二级县城的楼市成交量猛增,那我想请问一下我们是应该选择市区好,还是选择二线级的市区好,焦总您觉的呢?

焦建辉:我认为要从需求来看,环境不一样需求不一样。我觉得要改变一个观点,刚性需求和投资客,城区有楼的话应该选择把原来的刚性需求改变成投资需求,为什么?成交需求量大,人口密度大,租金回报越高,你交通方便以后,把原来在外边作为投资性的需求,改变成居住刚性需求,对二线城市是一个利好,因为有很好的资源。

一线城市没有这个资源才给二线城市带来利好的消息,原来的二线投资是最好的。再一个是思维,思维对经济开发是很重要的,因为要求比较近不要在闹市区,比如说现在的3号线已经动工了,现在东莞的轻轨在建,广州的轻轨都在新塘,那么新塘今后是一个大的区点,做新的知识城,有了知识产业。

这次是国家推高了一个级别,现在是常委,就证明增城的发展是政府的一个偏好。追求平衡强调内需,这样对内需的扩建就看谁的资源更丰富,为什么南部新城是要二十年,是因为他的配套资源问题,要达到新城的目的,现在的配套还不完善,东部为什么在十年就可以打造成,因为有很好的资源,比如说广深高速、广惠高速,外环线也在,城市配套,包括整体的规划,增城最具有开发潜力。所以这个城市在我们后面才会最具有价值,我觉得这是投资理念的转变。

主持人:谢谢焦总,胡教授您觉得呢?您觉得置业广州是在二级县城?还是在传统的市区吗?

胡刚:现在有一个很大的变化,以前城市的态势,我们历史上城市很小,马车时代的城市很小,后来到汽车时代的城市,现在就进入到地铁时代。

对我们广州对我们中国城市来说,现在上海、北京、深圳一线城市都基本上进入地铁时代。以前像增城就很远,现在由于有了地铁就很方便了,这个就是说空间距离、时间距离就短了。

上次我看了一个消息,改革开放前到新塘汽车要坐三个小时,现在要半个小时,以后建了地铁更快,现在郊区的地铁线跟市区不一样,我们现在市区是坐两边的,郊区线已经到市区线了,是这样坐就比较舒服。所以有了地铁线以后,对天河中心城区,基本上40分钟可以到广州周边这些区域,郊区线又是坐得比较舒适的。现在广州有这么多的地铁,不像以前那样冷,现在特别是3号线开通以后,可以转了,以后十几条地铁下去就跨入到地铁时代,而且地铁是所有城市里面把很多的东西联系起来,医院、学校等等一些商业中心都联系起来了,以后只要坐地铁线500米以内走几步下到地铁,可以到达城市任何一个地方。

所以以后你选房子投资房子,我想基本上不要考虑老城区什么的,你只要考虑靠近地铁500米以内就可以了,地铁口下去就可以到城市的任何地方,天气热的时候还有空调。以后是地铁时代,地铁联系了起来,而且以后我们可以看到,地铁周边有购物、娱乐,很方便,围绕地铁而来的配套。现在特别是年轻人在地铁站附近,就比较好了。

主持人:谢谢胡教授,申教授您认为置业广州是选市区还是选二级县城?

申格联:广州限购令出来以后,广州楼市成交量我是这么看的。我们这个现象正好是一个限购令出台,而在广州只能买一套,这是一个因素。外地人还不能在广州市区买,所以有些购买投资,有居住需求刚性需求投资需求,这是一方面的因素;第二因为通货膨胀因素,很多人把存在银行的钱拿出来,怕货币贬值,大家把钱拿出来,在广州买不了我到二线城市买,这是一个现象,二线城市猛追,这个原因我是这么分析。

置业选二线城市还是选市区,一个方式就是刚刚胡教授说的到地铁口。我们可以改变一下我们的居住方式,我就想年轻人假如你没有达到买房条件的,为什么你不能居住,我想年轻人是否有广州户口,为了小孩的教育,年轻人选择租房,上班方便,小孩教育方便,小孩还小,要上学校,我就建议年轻人选择租房。

中年人选择把这个房子卖出去,在二线城市买一些改善型的房子,你把市区的房子租出去给年轻人住,你搬到郊区环境比较好,交通也比较方便的地方去住,这些居住方式包括老年人也可以。现在的生活方式,很多周边有配套的很好的高中,你看中新知识城,二中就搬到那边了,亚运新城就配套了铁中,现在的开发商都很聪明,把开发商拉过去,吸引一部分人来,我提倡这种方式,年轻人在市中心租房,条件好的把市中心的出租到郊区去再买一点大的房子,条件好一点,这是时尚的居住模式。

主持人:像国外的一些发达国家一样。

申格联:有点这样的感觉,我们应该改变我们的生活方式、居住模式,因为现在贷款模式没有了,不一定非要买一套房,你为什么不租呢,租一段时间。

主持人:谢谢申教授。曾主任,您觉得置业选择市区好还是二线城市好?

广州经纬行研究中心主任曾英杰

曾英杰:其实刚刚申教授讲的年轻人跟这种改善型,我觉得对买房子来说要考虑,首先给自己定位,你是首次置业还是多次置业,你目前最大的问题是什么,是属于结婚,还是必须要买房,还是到了所谓的改善型居住地步,不同的人群给自己的定位,每个人的选择不一样,对于我们普通的工薪阶层来说,目前假如你可能刚毕业,首付又提高,首套房子贷款利率又增高,在这种情况下你不是一个非常好的买房时机,你确实可以租房,租房问题也很多,但是在你资金量有限的情况下租房不失为一个好的选择。假如你需要结婚生孩子,我觉得这种情况下还是考虑市区的二手房,现在新房量少,价格也是蛮高的,一套市区估计最少的也要100万,这是小户型,选市区的二手房是比较好的选择。至于说已经是改善型的,你可以在市区有一套房,平时一到工作日上下班方便,平时你周末或者是放松一下,就说所谓的生活工作相分离,你工作以后娱乐休闲,你有钱可以去郊区休息一下,我觉得不错,关键是看你的定位和需求,你有怎样的需求,以你的需求去找房子就好了,不是所谓的一定要到市中心买房子。

买房要看自身情况 专家看好南沙板块

主持人:谢谢曾主任,选择适合自己的房子最重要。我们前期的一些区域规划出来以后,有网友留言,到底广州的哪些楼市的区域好,焦总您觉得作为一个买房者来提问,你觉得选择广州哪些区域最好?

焦建辉:就拿新塘来讲,当时碧桂园的房价才三千多块钱,经过十多年的发展,现在洋房一万多一平方,为什么会这样?当时政府规划的时候是跟东莞接轨的,这是投资性眼光,我们是居住性的眼光。如果有钱的话,你要根据自己的定位,你可以承受什么样的,而不需要我靠贷款选择一定的定位。根据你现在的经济能力偿还能力,租房是一个选择,买房是一个选择,你看中国人最大的特点跟外国人不一样,我去国外走了一圈,国外大部分在40岁以前是以租房为主,他们没有后顾之忧。他们不像我们这样,他们是到哪个城市就有什么样的设施满足你的需求,但是中国达不到。

我觉得中国人要给自己一个定位,你自己现在的能力怎么样,我觉得二线城市现在的话,当然是可以发展的,政府有了新政规划支持,这是你最好的选择,这样你的价值才能提升,现在我们讲通货膨胀,你货币是贬值的不是增值的,这是城市发展的必然规律。政府规划以后交通是便捷的,我当时做了一个分析,在广州买一套房,我给他做了一个分析,在广州天河或者黄埔买房,到我那里买房,我可以保证他买一部车,十年用车的量可以买我一套房,我把你的交通解决了,把你的需求解决了,把你的居住解决了,我是从人性化的分析来满足我们在投资性需求下去做,量身订做,为我们年轻的需求去做,是这样来考虑。

申格联:从广州区域楼市发展,我理解这个题目,好像是哪个地方的楼市比较有升值潜力,我就分两个。第一,我们在选择,投资者或者消费者在选择价格洼地的时候,我想在1小时都市圈价格比较低,从升值潜力来讲,市中心我还是看好东山和天河两个区,东山和天河两个区,大家知道他们的新盘,像珠江新城3万多,东山也2.5—2.7元/平方米,有些二手楼比较便宜,大家真正要选择投资的时候,你能够回迁的,东山有些地方可以回迁有些不能,这些比较旧的,又等待改造的,我相信这是一个理念,东山和天河这一带相接近的,这一带既靠近商业中心区,又是靠近中轴线,在中轴线周围,这是一个比较好的投资选择,因为广州市在新的规划里面,已经要重点发展中轴线以及周边的改造,我想这是一个很好的选择,从市中心来讲。

胡刚:选择什么区位好,每个人的资金实力、工作地点不一样,有不同的选择。工作地点不一样,要根据个人的具体情况来说。如果笼统来说,从城市这个层面来分析,在城市里面有历史文化底蕴的老城区,像陈家祠。城区的外围周边要选择一些规划市政利好的地方,城市发展以后,你看飞机场、铁路、火车站都往外迁,迁不会迁得很远,像树龄一样一圈一圈的发展,在外围往往会新建这些,像这次新规划中提到新广州南站定位为商贸,这片政府的规划我想也会很好。

这些周边地区,就看政府的规划,现在政府的规划力度比较大,这是外圈。再外圈就是远郊要选择自然环境,有好的山,有水,比如说北部的黄子山,有历史文化底蕴,南沙那边有水,从大的城市来说,要有历史文化底蕴。近郊选择有火车站、飞机场这些市政配套,包括新塘现在在建的几条轻轨地铁站,这个会带动很大,可以到香港、东莞、飞机场,原来像这种枢纽站不可以建在市区。有五个边,一个是水边,像珠江边上。山边,像白云山。还有就是快速线,高速路入口的路边,离开城市,像凤凰城一个楼盘就可以快速到快速线。这个空间距离远一点,但是离高速比较近,靠在路边,还有一个就是学府边,高效的学府边涨得比较快,要考虑小孩学习的配套,像师大这些学府边;还有一个商圈边,你生活方便。就有五边。

主持人:谢谢胡教授给我们分析很详细的问题,那曾主任呢?

曾英杰:胡教授分析的五边很详细,我比较看好南沙,几位嘉宾也说过,更多从置业的角度来看。具体我说说我的理由,我总结了三个关键词是天时、地理、人和。天时是本身的区位优势,我们知道南沙是广州的唯一入海口,无论去东莞、珠海、香港、澳门还是佛山、惠州这一边,所谓的天时就是本身的地段优势是比较好的。

地利,我们知道南沙的海岸线是非常长的,刚才胡教授也说到海边,还有本身拥有非常多的景观资源,像国家的4A级的风景区也好,就是它本身的景观资源非常好。人文资源也有,就在时代南湾有一个旅游岛,关于林则徐的历史、还有天后宫,本身的资源还是不错的。不管是自然资源还是人文资源,整个南沙的旅游景点,东部会有一个比较高档次的提高,无论这种资源、自然、人文,本身的地利是非常的好。

人和,当时南沙是几个国家级的开发区之一,当时是跟天津那边,我记得是定了四个,总共是四个国家级这种开发区,政策的倾向意味着资源的倾斜,一个是国家层面的政策的定位,对滨海新区的定位,广州这边当时是抓整个南沙这边的建设,后来汪洋也是主抓这边的建设,一把手支持对一个区域的发展是有帮助的。

一个是从天时本身的区位优势,另外一个地理优势,还有是政策的优势,南沙的这种发展前景非常好。另外我们需要注意的,我们现在十区两市,假如从网签来看,我们现在知道即使花都、增城的均价是超过南沙的,南沙现在的均价是5千到6千之间,市区这边不用说了,增城这边碧桂园已经卖9千多了,现在南沙是一个比较大的价格洼地。

另外从产品来说,目前南沙市场还没有完全的开发出来,我们之前去南沙做过几次调研,南沙那边明年的供应年接近1万套,产品也是比较丰富的,现在那边还有好几个别墅盘,选择的余地比较大一些。综合这四个条件来看,我是比较看好南沙市场的前景。

胡刚:我也比较赞成。说到南沙,我看了一个消息,国务院批准深圳浅海地区为计划带来的审批权限,在浅海这个区域开发经济审批已经到了省一级,深圳的浅海区是作为珠三角CBD来打造,把浅海地区是打造成珠三角的CBD,现在我们可以看,在珠三角里面到底深圳和广州谁发达,对抗竞争很大,这个也很关键,谁争取老大哥,第二位城市和第一位城市差别是很大。

现在广州才1万多,现在深圳往东发展靠在浅海这边,就是滨海生态城市规划的角度。我们看珠三角,东莞也是往虎门、长安这带发展,这带也是靠在滨海,西岸中山也往东发展,原来的中山在西面逐步的往东发展,珠海也是往珠江。我们现在广州也是往珠江发展,沿着珠江边上,省里面也提出优质生活圈,这个资源非常重要,广州要胜过深圳提出来的浅海,广州就提出了南沙滨海区,也就是跟新政有一个竞争,你有滨海资源,我广州也有,我也在打造,是这样的发展规划,因为城市发展竞争非常激烈,你打成老二的话就不好。

曾英杰:南沙那边亚运会有武术馆还是什么?

申格联:沙滩排球馆。

曾英杰:我感觉市里面有这方面的考虑,南沙整个区域的品牌战略是比较低的,像是不为人所知的区域所在,南沙很早就有地铁通了,我们反过头来看,只要有地铁过去的地方,房价蹭蹭的往上跑,惟独在南沙有地铁通过去,房价就不是这样。

焦建辉:那边有两个硬伤,一个是珠江电场,油的储存量大部分在南沙。

曾英杰:南沙的住宅万倾山那边还是没有的,主要是集中在东部,靠海那边。

焦建辉:那一块的政府已经给了将近十多二十年了,关键是一个产业链。

胡 刚:政府对南沙那边的土地的利用还是两难,这么好的地方可以有大型的企业,钢厂、物流等,这些也可以带来升级,但是如果这些发展以后对住宅是有影响,你发展企业就不能发展住宅,如果企业不发展,发展住宅了,就带不来GDP的上升,长远来说这个土地最好还是做住宅。

曾英杰:规划的话,一些污染的企业要外迁的,那边政策的发展前景来看我觉得还是不错的,这些现存的问题基本上这些企业还是会逐步的外迁,关键就是说南沙本地的人口还是非常的少,人口不足,本身基数少,增速太慢,导致发展起不来,带不起来滚动发展。现在有不少政策性的引导,企业落户,把企业员工留在当地落户,这边的人口基数还是有一点问题,还需要产业的转变,把人口带过去,这种发展可能会快一些。

申格联:我跟南沙一个老总谈过,南沙有一个硬伤,为什么一直没有发展起来,两头不靠,一个是边缘区,大量的去城乡一体化,因为今后的发展是资源和企业才最有发展力,但是这样子的话人气就差。当时一些大的媒体进去,实际上南沙开发区是可以融港搞出来的。

胡刚:我们上次去看了,现在南沙是9千元/平方米,带装修的,景观是非常不错的,能看到海景,而且户型设计深度是比较宽的,看到还景面比较宽,还有一个小湖。如果南沙这个住宅要发展仅仅靠当地人是上不去的,还有大企业的职工,这种企业虽然GDP是很高,但是他的增速也是不够的,要靠他们来买房带动房价我觉得协调上不去,他们那边要靠广州人特别是番禺人去,所以那边的别墅也是很贵的,上次我们去看了一个别墅南沙奥园,那里也卖到两万三万,政府规划也要二十年,现在一下子也不敢提,所以那边卖别墅是长远的。

申格联:东部有十年,南沙是二十年。定位是比较准确的,不可能全盘都散了,有一个步骤。

新塘可以长住 增城发展潜力大

主持人:今天在汇东国际花园的业主论坛里看到一个提问,有网友问:听说汇东国际花园已经卖完了,什么时候会有新货?大概的价钱是怎么样的?会不会涨价呢?

焦建辉:我们第二期有322套,户型是43平方米,是小户型,有一房一厅的,有两房一厅的。我们有一个特点,我们一贯采取的虽然是公寓型的小户型住宅,但全部是明窗,而且107国道已经改道了,已经变成走新塘的外环了。我们7千块钱带装修,如果你去看我们的装修肯定会大吃一惊。原来投资客比较多,我们这一期也是比较多的,这也是一个标准。我们大概的房价在7.5千元/平方米左右,但现在这个价格还没有出来,因为那个户型设计非常经典,我们一房有两个阳台,42平方,全部是明厨、明窗、明厕,全部是有对外的窗户的。这作为一个人性化是非常可以的。我们有55平方一房一厅的,也可以改两房一厅,实用率非常高,将近80%。现在已经有很多人开始关注了。

主持人:是,所以我们现在这个论坛也比较火,在讨论这个话题。

焦建辉:我们有一次下午四点钟去排队,我们值班的都有四点钟去排的,总共我们内部销售是122套,我们那边是住宅性质的,小住宅。

胡刚:那边的区域我也比较熟悉,东部发展增城也好,知识城也好,还是再远一点差不多1小时,像新塘其实就是半小时,半小时生活圈和一小时生活圈还是有很大不同,一小时可以早上一小时晚上一小时,半小时我平常都可以,像那边住宅是可以常住的,像凤凰城有很多可以长住的。

如果是度假的话,还有一个新塘的产业,原来是牛仔,现在是广州本田、新塘摩托车,还有一个很大的趋势会慢慢改变的,新塘也是靠近江边,保利有一个盘是在江边,东江首府,现在去看或者几年前去看,市容市貌不是很好,但是现在慢慢改变了,产业的升级,包括一些知名的开发商进去到新塘,在新塘市区,现在有碧桂园,碧桂园是最早的,还有外环线已经改造,再加上靠在江边。我想他们那边的楼市,就是东南西北里面,他那边要比华南板块的价位低,这个空间距离是差不多,我觉得那边是非常好的。

主持人:谢谢胡教授,刚才还有一个网友提问,增城的楼价已经1万多了,现在增城的楼盘是否还有投资价值?

胡 刚:同样半小时的楼价里面,华南板块现在1.3到1.4万均价,金沙洲那边也是这个价,北面就是白云大道北已经超过1万。

曾英杰:东湖映月都要1万多了。

胡 刚:对,还有龙洞。去年前年可能才五六千,我想那边有一个交通改善也很重要,现在3号线已经剪彩了。

焦建辉:2012年通。

胡刚:现在城市发展都有一个规律,在同一个圈里面,板块是轮番往上涨,南面条件特别好,慢慢其他几个板块就浮上来了,到最后价位差不多。

焦建辉:我觉的要改变思维,刚才提了一个概念,我觉得他去投资在新塘的话,应该把思维改变了,如果在城市有房,应该把居住改变,把性质改变,作为一个刚性需求,把新塘作为一个居住地,而把城市这套房作为投资,这才是我们做经济学的理论。居住的越贵,得到的越高。现在的广州你要上班也要提前一个小时,是从这种理念来的。

申格联:居住和投资也是相对来讲,如果是改善投资肯定是选择环境比较好,交通比较方便的地方去投资,像增城这个地方又是发展的主轴,从规划来看发展的潜力应该很大,相对跟其他板块的价位来比较,是短板,按照经济学的理论肯定有一定的增值,有一定的趋势。你可以把广州的房子拿来出租,说实话出租市区价位还是比较好的,你在半小时都市圈选择比较有升值潜力的地方来投资。

曾英杰:我觉得新塘那边的价格有透支嫌疑,可以稍微往那边倾斜一下。

广州楼市量升价稳 调控效果还有待观察

主持人:我们知道最近数据统计,在“9·29新政”出台之下,广州的一手楼还是网签近了两万套,创了今年的新高,是否调控的力度还不够?那么我们从曾主任开始。

曾英杰:我们不能只看数据就觉得不够,为什么有这么大的成交量,金九银十期间广州的供应量除掉增城、从化。7万套是高峰值,供应量是比较大,这是一个原因,另外我们要看到“4·17新政”以后,4月到7月广州的成交是低迷的,8月反弹,9月广州达到高峰。

从压抑了三四个月的需求集中在金九银十期间爆发,所以就会造成金九银十两月井喷式的增量,我们不能因此说是宏观调控不利造成的因素,我们从人气看“9·29新政”虽然没有“4·17新政”惨淡,但是相比新政人气还是低了很多,消费者有这样的一种疑问,如果你是改善型限购,现在又加息,首次置业等都受到一定的影响,我觉得政策没有必要加码,这种调控的效果还需要进一步的观察,调控的效果还要继续的观察才能知道。

主持人:谢谢,胡教授您觉得呢?

胡 刚:我看到他们的数据,网签数量反应来分析,因为我们中国的楼市还是一个政策式,政策看哪里,就是看北京,北京去购房,他们背后的市民,他们跟中央政府有千丝万缕的联系,他们的同学都是中央政府的一些人,他们对政府的走势非常清楚。北京政府他们的市民购房成交下来,我们可以看到中央政府对楼市调控的决心。

我最近也跟北京的几位同学联系,这次十七届五中全会中央政府提民生问题,这次的调控力度肯定不是前两次这样了,这是大趋势,非常重要的趋势。

现在人们大多数还是一种惯性思维,前面几次都可以调不下来,越调越高,07年10月份调控政策楼市已经是往下,后来为什么又上升,因为金融危机来了,政府的政策还是要把它架空,所以金融危机一走以后,还没有完全走出以后这个政策出来了,而且比之前那个加大了,有一个惯性思维,就像股市一样很有这样的优势。

我觉得这次中央的调控力度是非常坚决的,再说现在的房产税肯定要出了,这是力度的大小问题,这个也是,当然房产税不一定是对房价的下降,但是会起到一定的作用。这是我对政策的分析。

反过来我们也看到,通货膨胀、CPI冲高、人民币兑美元汇率增强,往上顶的力度很强。我觉得整体上来说,房价要往下降的可能性也没有,两个因素对冲,会盘整下来,像前几年暴涨可能不会出现,北京最近出台了一个政策,这个政策很厉害的,有点带行政性的。

焦建辉:就是外地户后不准买房的。

胡刚:还有一条,是昨天还是什么时候出的,很厉害的。往下跌50%我觉得不可能,10%都不可能,这是在盘整。中央政府调控政策很大,但是他要把房价往下走了,他可能也不会这样,我估计还是会盘整很长一段时间,要观察很长一段时间。

申格联:“9·29新政”出台很多的新政,网签量是2万,首先是推货量大,其次为什么有这么大的购买,也是跟刚刚胡教授讲的人民币贬值,以及国内国际外来资金热钱流入有关。这并不意味着调控力度不够,应该说中央政府调控政策力度很到位,假如不是及时的政策的出台,房价就会涨上来。如果不是广州的所有的这些调控政策,现在涨幅应该达到30%,那就不是现在的20—30%的波动盘整,现在这个趋势来讲,整个房地产市场,我认为是比较健康,特别是广州市,达到了这种状态,就是量升价稳,这是判断整个楼市健不健康的一个标准,我的量又升了价又稳是一个趋势,我从判断来讲,正因为是我们的政策调控力度比较大、得力,所以才使楼市没有这么大的涨幅幅度,否则现在50%—30%的涨幅都有可能涨的,我是这样来判断反推。

如何来调控市场,我们不要单看这些政策,以为这些政策是针对楼市,其实中央出台了很多政策,针对整体经济形势来出台,包括人民币汇率,如何让人民币缓慢的升值,出台的政策,以及如何做好二次分配去转移支付。比如说房产税目的就是要通过这种税收政策来达到转移分配二次分配。我们十七届五中全会包括十五规划提出改善人们的生活,包括福利、医疗、教育各方面的改善,就是要通过税收政策二次转移来达到调控,目的并不是想控制房价不涨,房价缓慢的涨那是很正常的,从现在的地价,地价不再涨,房价涨,只要控制它缓慢涨,而不是暴涨或者暴跌,像5%的暴涨是全国都害怕的。大家知道经济有一个承受能力,一暴涨肯定有很多的环节出现问题。在这种通货膨胀的形式下,有一个房价缓慢的上升,这是一个很正常的经济现象,所以我们感到很高兴,中央在前一段子的加息方面,我觉得这主要是针对人民币汇率的关系,而不是针对房地产,将来是否加息,我的建议加息还是要谨慎一点,因为加息牵涉的面比较广。我整体判断全国房地产调控的形势比较好,更严厉的政策出台我是不太支持的。

主持人:谢谢申教授,焦总呢?这个政策跟开发商有关联。

焦建辉:对一线城市调控的力度,我们分析2万套的网签,占了70%是在周边二线城市,前三名都在增城、从化、花都这些地方,所以这是对一线城市挑战。对二线城市来讲,像美国的二次是一个泡沫,一个民生问题,我们第一个选择是居住,中国人的一种心理,在国外介绍租房,但是中国人现在第一是买房,为什么储蓄这么大。这次的调控我觉得势在必行,我觉得这个调控有一些失败,现在国家有钱,为什么这次改了是民富国强,原来是国富民强,现在是调整了思维方向,民富是一个走势,藏富于民。我觉得政府不按市场出台,因为地价影响到房价,像这些东西也是一些操作的东西,就像上次房企改革一样,这些资金到了哪些地方,我觉得调控要有分析,怎么样让市场合理的增长,而不是暴涨暴跌,因为暴涨暴跌对银行有冲击,银行是国家掌管的。我觉得这方面要加强。

广州拍出新地王 深业南方或在炒作

主持人:我们这周广州也拍了地,拍下了新的地王,从我们现场的表现来看,不少的开发商比较积极,这是否意味着开发商不惧新政,依然看好后市?

焦建辉:随着人们的需求的改变,因为存量太大,现在货币在贬值,物价肯定是增值的,这是经济发展的规律,现在政策还有一个空间,不像国外,逼着你贷款,你现在有这个政策还可以去承受,房地产还有涨。房地产前几年有了资金的情况,他不需要,他的资金很充足知道房地产这个行业国家不可能给很多,因为这影响到国家银行政策、国家的收入的问题,我想这个方面,房地产肯定拉地,去评估地的成本,评估市场利好的一些东西。

主持人:您觉得这样的一个楼市表现和拍地结果,是否引起更多的调控细则出台?

焦建辉:我估计还是会有一点,房产税还是会出,房产税主要是对投资性的压制,而不是对置业性的压制,但是对首贷的我觉得不适合,不适合国家政策调控的原则,我是要控制投资者,把他的利润降下来,使人得到更好的居住条件,这是市场规律。

申格联:广州拍出新地王,开发商不是怕新政,而是理解新政,他相信中国总是要发展的,中国城市化发展还有20年的时间,这是一个大的眼光、战略性的眼光。大家知道整个全球整体经济形势,西方和美国他们这边是出问题,其实应该来说整个经济是比较健康的,只是在我们的外贸出口产品上面,外贸小了,但是整体形势不是很大的影响,美国出问题我们紧张什么,完全影响了我们,因为美国不断的开机器印美元,那我也要印啊,要不然我们的人民币要升值了。

所以大家不要以为这个政策是盯着房地产,这是很大的,跟人民币汇率,跟整个经济形势是有关的。现在银行在调整准备金率,已经提高了一个准备金率,可能不久要提高,目的是使银行更稳健。大家知道我们的建设不单针对房地产,地方政府的融资平台是没有抵押的,跟买房不同,买房有房子抵押,这是很安全的一个抵押形式,但是因为我们要救市投入很大,整个经济包括地方政府地方进行要讲求GDP,所以很多贷款是没有抵押,是通过政府担保,这是很大的隐患,我觉得政策更多层面要盯住地方融资这一块,而不是我们房地产这一块,我是这么看待的。可能我们做房地产是看到这一块,整个中央的政策是针对整个银行的稳健,或紧或松。

胡刚:我觉得这次调控还是起了作用,同样在广州外环以内,上次在高尔夫拍地,拍地比原来的地王上升了一千,这次上升了400左右,上升的幅度降低了,我们整个地价随着市政的投入,包括亚运会这么大的投入,城市的地价上升了,这些钱投入进去反应到土地上。金沙洲这块土地离市区土地更成熟,高尔夫就上升了,如果没有调控这次可能上升到一千,我觉得调控还是起作用,这是一个。

第二个这次来的是深圳的企业,如果没有外来的企业,深圳的就不一样了,从深圳到广州很近,也是国企底气相对大一点,这是第二个因素。

第三个因素,现在我们是政策的调控,一些中央政府的政策,地方政府的政策在实施,广州也出台了限购令,从另外一面也出台了政策,比如说很快公布广州的地铁措施。地方政府大的格调,税收没变,地方政府还有这么多土地没卖,怎么来致富经济,他只能从旁敲侧击我要来建地铁。所以中央政策和地方政策都是,这个也是政策造成的。这是第三个因素。

曾英杰:开发商表现积极甚至出现新地王,我觉得有两方面的关系。第一个跟开发商本身的性质有关系,那天1号是有7块地拍的,除了金沙洲的地比较好之外,另外5块是商业用地关注度就不是很高,不是开发商不去,因为开发商对这块地有兴趣,有兴趣拿这块地,这才是根本,为什么出地王的原因,我们反过头来看,之前南沙有,最早是番禺那边也有,番禺那次也是沙湾镇的地王,有两块地,那块地是十几万的界面,那个地方性质比较好,所以引起开发商争夺,如果这块地一般的话就不会有兴趣。

第二个方面刚才胡教授也提到,深业南方是深圳的国企,在顺德那边有盘,在广州没有盘的,保利那边也去了,竞争到一定程度就没举牌了,最后深业南方拿下了,对这种外地的高价来拿地,处于一种战略,房企开发战略。比如说我在这边立一个点有一个项目,才能进行下一步的开发。中铁在广州目前是没有项目的,我觉得这也是处于战略的考虑,才会出现我们这些央企不如国企,其实这些企业无论是保利、万科,都是以钱为主,我们预计金沙洲那块地是中海拿的。如果有别的企业能出更高的价也愿意争,我觉得房企处于战略来考虑。

申格联:深业南方就是说我在广州有这块地了,他出地王就有人关注了,这也是一个炒作。

广州楼市平稳过渡 购房要看自身和规划

主持人:我们知道现在广州也是进入最后一个季度了,我们楼市也是最后一个收官之作,在市场博弈的情况下,各位觉得广州楼市的情况如何?

焦建辉:我觉得是平稳过渡。

申格联:我也觉得还是平稳。

胡 刚:我觉得今年有一个很大的因素,广州开亚运会,所以量比较大,有3千多套。如果这个量减下去的话就少了,这是一个因素。还有接下来亚运会完了以后还有,推货的量也不少,还有人们的预期,房子跟其他的商品不一样,是一个预期,现在大家的预期还是因为前面的调控都不是很成功,越调越高,调控一出就变成一个抢购令了,就是有这样一种因素,是人们对前两次的调控没有达到预期的目标。比如我原来还不想去买,调控以后我现在就想去买了,在这样几个因素里面,我觉得第四季度可能比较乐观的,还加年末房企还会继续的加推,有的企业会有一个资金问题,他可能会有比较多的折扣和优惠,所以这些因素加起来,我估计第四季度的成交量还是会比较乐观的。

曾英杰:我和胡教授的观点不太一样。我觉得四季度有一个下降的趋势,因为三季度的放量,我觉得四季度的环比肯定是要跌的,而且跌幅比较大,我们不能说市场出现的这种所谓下跌趋势,只能说从数字的表现来看,四季度的环比会有一个比较大的下跌,环比可能会稳,但是会有小幅的下滑,毕竟在这么多政策的影响下,很多尤其是这种首次置业者,置业外移的现象比较严的,外围楼盘比较低的原因,会拉升均价。

主持人:谢谢各位的精彩发言,由于时间关系最后一个问题,也是我们网友讨论最热的问题,很多网友说很多新政下来,现在是否是购房入市新机?

焦建辉:我觉得还是要根据你自己的定位选择,我觉得购房不要受外界的影响,还是要看你自己感觉,最重要还是看城市的规划政府的导向。新政的调控是有限的,结构性调整,城区的价格肯定会保持平稳,郊区肯定会提升。政策的吸引,政府都已经外迁了,这次增城炒地,他的地也在升,证明他有市场的需求,所以我的建议,如果你有能力的话,现阶段根据规划导向,这毕竟是看得到的,对利好的新城做一个分析去买房,我觉得关键也是一个好时机,调控是两个方面走,大家认知度不一样。

申格联:我是这样认为的,假如最后一个季度,开发商给一定优惠的折扣,在年底有促销,如果你有自由资金我建议拿出来作为投资或者居住置业,在置业的同时大家也可以盯住一些二手房,很多消费者看到新房。我觉得二手房也是一个选择,根据你的需要需求来选择你的置业。

主持人:谢谢申教授,胡教授?

胡刚:我觉得购房要跟着政府的规划走,政府出台战略性的规划,规划了四个重点发展地点,一个是中轴线的南移,就是海珠区这一块,还有一个就是新火车南站一带,还有南沙,还有一个东部新城,这四个点现在政府非常关注,如果你想购房的话,那么这四个点应该是比较好的选择。

其实购房的话,我上次说了时空观,无非是选择在什么时候,在什么地段买。现在房地产时间上有周期变化,现在有一个盘整时期,中央政府也会有盘整时期,但是这个空间选择,就像刚才焦总讲的,老城区是一个比较好保值的地方,郊区面比较大,不是近郊,哪几个点政府有规划的、市政要投入了,那要看你的眼光了。另外可能你空间方面选得好的话,你还会得利。周期选得准不准,空间相对少了,空间看政府的规划和市政,所以你把它选对了,可能时间上近期会往下面走一点,但是长远地段很好。

曾英杰:其实楼市跟股市一样,在震荡时期宜多观望,再根据国家的六边理论选。

主持人:谢谢各位专家,本次的焦点关注就结束了,再次谢谢各位的关注。

来源:http://gz.focus.cn/news/2010-11-02/1089455_all.html

焦点关注:东部板块借限价提高竞争力 婚房置业有优势(20110826)

曾英杰阅读(128)评论(0)

格局、产品的多元化,似乎令东部板块楼市“左右逢源”,那么它与当下的婚房置业有多少契合度?其中又有什么产品最为适合当婚房?这是一场与新婚姻法无关的论坛,它旨在为踌躇的夫妻提供置业东部的参考建议,8月26日上午10:30,请关注搜狐焦点。

论坛以图文形式直播,请网友及时刷新页面。

——-以下是直播内容——-

主题:冲向广州东部板块婚房置业指南

时间:2011年8月26日

地点:搜狐焦点

嘉宾:

合富辉煌 龙斌

经纬行 曾英杰

满堂红 肖文晓

论坛现场

东部板块借限价提高竞争力 婚房置业有优势

主持人:搜狐焦点的网友们上午好!欢迎来到搜狐直播间。今天来到我们现场的嘉宾分别为合富辉煌龙斌先生、经纬行曾英杰先生以及满堂红肖文晓先生。

可以说,东部板块是一个在调控中“逆势”升起的板块,它的格局多元化,反映在产品上,则表现为对各个阶层都有一定的契合度。

今天,作为搜狐焦点“冲向广州东”东部板块系列论坛的首场,这期我们谈婚房。其实婚房这个概念很模糊,婚房的要求会有哪一些呢,龙斌博士您谈一下观点。

婚房在东部,更经济

东部现在来讲,类似像增城那一块8000-9000都有房子可以选,在广州来讲相对价格还是比较低,现在只有花都是7000-8000相对便宜一点,如果到番禺我们看到7月份的均价就到了15000-16000了,感觉上东部的板块置业相对这个楼群会实惠一点

龙斌:婚房大家理解是结婚用房,如果从这几年来看,基本上婚房应该是两房或者三房,这是比较主流的一个户型。另外其实一手二手房都有,当然可能在目前这一段时间,特别是今年以来,应该是一手会更多一点,感觉上是这样。主要是因为外围区域推了很多的新楼盘,这些楼盘也不是说都是直接针对婚房。东部也有这个现象,出了很多的户型,如果从东部来看一手房更明显一些,也有一些创新户型。

主持人:N+1户型现在基本上禁止。

龙斌:对,现在是禁止了,以前作还可以。我觉得婚房就是20多岁30来岁的结婚用房,基于比较特定的承受能力,他有特定选择的楼盘,但是总价也不会能承受得特别高,这个应该是东部楼市的一个情况,特别是下半年。

曾英杰:东部来讲,现在还是有很多的年轻人到那边置业。婚房主要是对中小户型的需求会多一点,因为这些人群收入不会太高,一般根据我们的接受能力是在100万左右,我们尽量是买一个两房或者三房,因为在市中心在100万目前其实是很难买到两房单位的,如果要选的话只能是选二手房,如果想买新一点的,说环境要好一点的社区,一般就只能到郊区或者外围。东部现在来讲,类似像增城那一块8000-9000都有房子可以选,在广州来讲相对价格还是比较低,现在只有花都是7000-8000相对便宜一点,如果到番禺我们看到7月份的均价就到了15000-16000了,感觉上东部的板块置业相对这个楼群会实惠一点,但是有一个前提是,能够接受那边的交通配套的环境。

在户型面积是以一手房、二手房为主,另外可能就婚房还是有一个问题需要注意,就是刚才有一个去增城买了一个楼盘,他是买了新手房,他就面临一个尴尬的问题,他跟他的男朋友都是外地的户口,就要等一年后才能结婚登记,这些可能应该不属于置业的范围,就需要是结婚的流程,我觉得虽然不属于置业的范围就需要注意。

经纬行 曾英杰

主持人:刚刚讲到一点,对于这些要结婚买房的20-30岁的群体,他们可能期望房子的均价不要太高,但是我们看到,其实现在东部的房价还是上涨得很快,其实在这种情况下,它作为婚房均价比较低的优势还有多少?

肖文晓:其实其他的东南部、西部也在涨,如果说对比于越秀的两三万,或者番禺的一万多,它还是有一个价格上的优势在那里。如果预售不高,就会选择二手,你只能往这些价格相对较低的去走,你也不能说它的优势在上升,它的价格差距还是相对大一点。

龙斌:我觉得东部对于首期置业还是有一定的优势,主要还是因为它可选择的范围还是比较多。现在广州从一手角度来看,基本上老城区的供应量非常少,四个区加起来占广州十区的15%,越秀和荔湾加起来两个区可能不到1000套左右的可售房源。年轻一点的想环境好一点的,除了要有经济支撑能力,对于它的选择不同的人会有不同的选择——如果经济实力比较强,考虑教育他可能会选择老城区,如果选择环境各方面的话,东部可能会是一个比较好的地方。

主持人:这个是针对新塘。

龙斌:其实增城主要是三个区域,一个是增城的市区荔城,荔城在这边就业会遥远一点;另外一个是中心知识城、中新镇,也是一个大的板块,这个板块相对来说,它的距离更加远一点,都不太成熟;相对比较成熟,距离广州比较近的就是新塘板块,而且整个东部新塘是一个很重要的供应地,大概有一半左右都集中在新塘,其他两个板块比较少,所以这个地方价位还算是有优势的,8000-1000左右,各个地方都有楼巴,特别是今年以来限价以后,在限价的5%,这个比较好。所以你会看到,今年广州有一个特点,中小户型置业的占了很大的比重,其中外围又占了很大的比重,从这个数据,很多人都选择了东部,另外下半年还会有一些新的供应,整个东部占广州的15%左右。

曾英杰:接近20%。

龙斌:花都和番禺就不说了。东部相对来说还是有相当的优势,特别是对于两房、三房,价不算太高,80万就有一个很好的选择了,我觉得还是可以考虑的。

主持人:就是可选择的比较多。

龙斌:目前它的各个方面,居住、配套、交通、环境相对来说还是有竞争力的。

主持人:萝岗也是广州限购区内的,相对东部其他区域就弱一点。

曾英杰:其实萝岗就有自己的特点,因为我们传统说的包括三个区域,一个是新塘,一个是萝岗,还有中心知识城。如果说到萝岗,这两年的供应也是非常少,在售的就几个盘,价格比较高,相对增城来说,对婚房的选择竞争性要低很多。增城那边有三个板块,其实是西中心,如果说要到东部置业很少在那边,我觉得还是在新塘,其实限购后,反而说东部增城竞争力会比以前强很多,但是因为有限价的政策在,它的性价比会比增城强很多。所以就是这样的现状,我觉得东部那边如果真的要说的话,在限价的政策下,竞争力会比以前强。

肖文晓:现在的人买房子也不会为以后打算,如果我婚房买一套就占用了购买的额度,他可能就会买了,但是因为现在不限购,他就会在那边买。所以,前不久我们在新塘搞了一个活动,以投资为主,结果做下来发现,有8成是贷款的,很多是首次置业,这说明我们的置业者成熟程度在增加,另外因为那边不限购,可能使置业者选择那里少了很多的后顾之忧。

主持人:现在一直在传说增城会否会纳入一个限购范围,如果限购,婚房的吸引力可能会下降很多。

肖文晓:我觉得限购可能会有影响,如果限购真的是一个大广州的概念,如果这样的话,我相信购买资格会变得非常稀缺。我觉得还是有很多的会倾向于在西区,因为一个家庭只能买一套,如果他又想多一点,为子女打算,解决子女教育问题,他可能会找一个便宜一点的房子,这样吸引力会降低一些,但是价格还是会在这个范围。

我个人觉得增城、从化限购的机会应该很小,要限的话,基本是自己把自己捆绑住了,因为限购就是为了调控。

限购之剑悬而会降否?

主持人:如果它限购呢?

龙斌:首先我的看法,我觉得东部增城从化这边其实必要性不大,把价格限制住了,能够完成房价调控目标应该都可以达到调控的效果了,如果再限购,对市场的影响就比较大,比如说今年的成交量还是比较理想的,上半年应该都超过了100万方,去年是两百万,今年供应应该比较充足,成交也比较活跃,可能跟不限购是有很大的关系,如果限购可能会受到一定的影响。如果从婚房这个角度来看,置业可能更多的是考虑自己目前置业的客观情况,看能否承受,然后这个区域还是可以接受,并且将来会变得越来越好,从这个角度来看,对婚房影响不大,但是可能对它的市场会影响比较大,比如说有两套房的还想买一套,有没有可能在增城买,现在还可以买,如果需求下降的话,可能对供应还是有间接的影响,对婚房的影响还是很大。当然对市区是有好处,市区的成交可能会活跃一些,包括二手房可能也会好一些,因为一些想投资被限制就没办法去了,所以他就会想办法在市区买了。我个人觉得增城、从化限购的机会应该很小,要限的话,基本是自己把自己捆绑住了,因为限购就是为了调控。

合富辉煌 龙斌

主持人:前两位关于限购对婚房是否有影响有不同看法。

肖文晓:我认为如果婚房置业者已经是想可能我很快就生小孩了,他可能会买一个二手房,但是如果没有结婚的打算,没有想到这个问题那一部分人是不受影响的,我觉得最受影响的就是外地人,然后又马上要生小孩的,如果增城那边限购的话,影响可能会比较大。

曾英杰:其实我赞同龙博士的观点。总体来说,首次置业者这一块,东部板块的吸引力还是很高的,尤其是两房、三房的还是比较多的,还是在首期置业者的承受能力范围内。目前投资客的比例不是很高,除了一些大投资这一块客户的比例会高一些。增城限不限购对婚房置业者的影响应该不大,但是对整个增城市场来说,影响还是比较大的,所有一旦限购,对整个市场的成交量打击还是很大的。

主持人:肖主任有什么需要反驳的吗?

肖文晓:如果是外地的家庭且想要生小孩,想到子女教育,他可能就不会考虑那边了,但如果没有限购政策,他可能还是会考虑那边。所以我相信有些资金实力不是很强的人,可能就不会有一次性买一个新房的想法。

新规是泼冷水还是冲锋号?

主持人:现在,很多人买婚房要考虑的东西确实太多了,还要考虑的问题就是新婚姻法的司法解释,这个问题最近也讨论得很多。

龙斌:结婚,跟置不置业没有多大的关系,但是跟怎么去冠名、怎么去出资有一定的关系。我理解婚前的财产是属于出资人一方,婚后是归共有,因为现在个人意识比较强,对未来有一点忧患意识,觉得将来万一说过不下去了,可能就会为自己的前程考虑,我觉得,他要买房还是会买,如果他婚前有能力,也许真的就会去自己买,因为自己买是自己的,结婚以后再买,是大家的。但是我这个概念也不一定对,这个只是我直观的推测,不能说大家对婚姻没有信心了,但是有一个小小的忧患意识,我觉得会促进一些有自己能力的,他就会提前买房,这样的话,房子将来也是他的,很多人都是这样考虑的。

曾英杰:这个解释条例出来以后,我们公司也有讨论过,我感觉可能是目前大家对这种生存环境的不安全感太强烈了。但是我们年轻一辈的都没有把这个话放在心上,我倒觉得对于年轻一辈没有必要考虑那么多,我周边的基本上都是夫妻名字,加一个人的名字这种情况比较少,我们看新闻老一辈的情况会多一些,年轻一辈的这种情况是比较少的。我觉得该买还是要买,不过就是怎么加名字这种问题,现在男女平等的这种观念应该是根深蒂固了。

肖文晓:对于工薪阶层大家要一起奋斗买房,既然是两个人一起买、一起供,也不一定说要一个人的名字,两个人的名字也没有错。如果他本人的忧患意识太强的话,他可能就会这样做,这一些阶层至少是有一方是有钱的才可以,对于这些有钱的这一部分人群,有可能成交量会大一点。如果从婚姻的角度来讲,这样防来防去,就没有什么意思了,其实还是有很多人是有忧患意识的。

满堂红 肖文晓

主持人:你们最近这几天出来有没有人咨询过你们这个问题?

曾英杰:没有。

龙斌:也听说过,比如说现在打算离婚的,他可能就会考虑以前买的房产是属于谁的,怎么去处置,他们会关心这个,至于现在还没有结婚的,他们是什么心态,不是太了解。但是已经结了婚的人,大家把名字都属上,供楼也好,都是算双方的,其实这个会影响婚前,婚后还是共有的,这个是不受影响的。婚前是属于个人的,或者是出资方的,比如出资方是父母,谁出资归谁,将来这个房子还是自己的,我相信这个对刚才说的有能力的人会考虑婚前自己就先买了再说,结婚再买,就成了大家的。

肖文晓:这样我就有一个猜想,可能小户型需求可能会更多一点,因为他单方面可能会出不了那么多钱,可能他还会考虑将来再买一套。所以新婚,对买房人的心态,特别是没有结婚的,多多少少有一定影响,特别是有一定经济基础的,没有经济基础的我觉得是没有影响。

主持人:如果婚前自己买了房,婚后把对方的名字加上呢?

龙斌:其实这个不需要加了。这个也要看是怎么样的情况,最后要打官司这个就不知道了,这个是法律问题。

主持人:婚前买房是怎么样的?

曾英杰:两个人的名字。

龙斌:是共有财产。

肖文晓:结婚以后,单独一个人去买,写一个人的名字,还是属于大家的。

龙斌:房子升了值还是共有的,婚后是共有的,婚前是个人的。

主持人:刚刚聊了婚房的很多问题,曾先生刚才谈了这么多,您为什么会选择增城那边?

曾英杰:因为那边更便宜,还有户籍在那边。

主持人:婚房对房价有没有什么影响?

龙斌:比如说,对将来小孩考什么学校有一些限制,好像以前番禺都有,现在就没有了,这个考虑我觉得就比较远。

主持人:婚房很多人都会考虑小孩。

龙斌:这个至少是初中以后的事,小学、初中都是就近读书。

肖文晓:要考虑教育资源可能考虑得要多一点。

曾英杰:增城教育方面还是相对薄弱一些。

龙斌:户口,应该对本地户口的人会考虑多一点,就是本来是广州的六区户口,本来户口就在这里,他就会更多考虑这个小孩的教育,如果本来是外地人,可能就无所谓了。

曾英杰:我的一个朋友买了增城的房,他就碰到一个问题,双方是集体户口,因为是期房,就没有办法去结婚登记。另外还有户口不是广州,所以又有一个问题,他们就想是否去市区再买一套房子,结婚登记的时候要去人才市场拿户口,他会要求你签一个协议,必须在30工作日内迁出市场,所以现在也很麻烦,就纠结这些问题,我觉得对集体户口这个特殊的问题,最好是在打算之前先去咨询一下人才市场的政策到底是怎么样的。

肖文晓:我觉得购买婚房是相对比较复杂,因为要兼顾两个人的工作,还要兼顾小孩的教育,不像投资那么简单,其实婚房要考虑的东西还是挺多的。

主持人:最后我想问一下,你们觉得东部板块对婚房来说,最大的劣势是什么?

曾英杰:交通可能不是最大的劣势,我觉得户口可能会是一个劣势,东部对于婚房这个人群的吸引力比其他区域较大一些。非要说劣势我觉得还是户口。如果有一方是广州的户口,去增城也是可以的。只能针对某一部分的人,可能会有劣势。

曾英杰:我觉得更多还是工作配套,虽然现在城市一体化也有很大的提高,但是跟市区的交通比还是有一个很大完善的空间。楼市本身我感觉现在会好一点,现在限购出来开发商会做一些小户型,以前是做一些大户型,这样一些人群会消费不起,我觉得产品结构也是需要调整的地方,针对那种婚房人群,现在来讲这种比例是在逐渐增大,还有相当一部分不是针对这个人群,那一部分可能会是开发商比较难以处理的一部分。

龙斌:从弱点来说,还是有一些郊区的缺点,虽然有的楼盘,如大的楼盘配套比较完善,包括一些活动场所,但相对市区不是很好,教育方面可能也不如市区,交通方面也不如市区便捷。郊区就是选择另外一种生活方式,选择一种比较清静,空气比较好一点,我觉得郊区共有的缺点我觉得是比较偏远,交通不是很便捷。这是一个相对性,但不是绝对性。

曾英杰:我认为不少教授有很多想去郊区那边。如果跟市区比,交通方面肯定会没那么便捷。

肖文晓:郊区那一边有两个买房的人群,一个是婚房,另外一个人群是想买一些豪宅的人群,他们是会以自然资源为主的群体,就是这两个群体,应该是两个不同的群体。如果你说增城跟越秀一样繁华,它的房价可能也不是这样。

主持人:如果限价会怎么样?

肖文晓:限价可能会比现在的涨幅要高一点。

主持人:会不会均价达到一万。

龙斌:可能性不大,我觉得今年楼价大升的机会很小,从今年的角度来看,还是稳中有降的。

肖文晓:但是放开限价呢?

龙斌:限价也不可能。其实现在大家买房都比较理性,都不会像过去那样买了就会升,他可能就会考虑一年两年、三四五年再说,现在大家的心态还比较稳。首先是放开限价,他肯定没有限购了。增城跟广州大的环境是联系在一起的,另外来看供应还比较充足,至少从2010年到现在为止大概是供应100套住宅。

主持人:那个区域库存一直在增吗?

龙斌:库存一直在增。你已经不限购了,但是限价了,对金额的需求还是有一定的帮助,如果把价格放开,未必会有大的需求。

曾英杰:说到供应,从我们的检测情况来看,下半年整个持续量大概是8万套,增城就将近2万,接近25%的供应比例,在这样大的比例下,真的要放开限价能够涨多少,其实很难。包括存量。

主持人:今天谢谢大家!

来源:http://gz.focus.cn/news/2011-08-26/1452702_all.html

焦点关注:限购令不会轻易推出,要满足4个条件(20110804)

曾英杰阅读(123)评论(0)

回看广东地区,广州、深圳、佛山三市率先限购,大批资金流向了周边其他的非限购城市,导致当地楼价上涨。珠三角城市中,珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆等城市城区楼价上半年同比涨幅均超过两位数。【住建部五标准拟定限购城市 滨海城市或成重点】相比上月底被传“限购”却仅是“重申限制境外人士购房”的江门市,珠三角其它城市的楼市动态更加受到关注。【限购令来袭 四大猜想看楼市的未来】

哪些城市会出现在限购名单中?开发商和购房者下一步该如何行动?面对紧缩的房产政策,楼市拐点是否会提前到来?敬请关注搜狐焦点网第97期焦点关注。

时间:2011年8月4日 下午3时

嘉宾:

肖文晓:满堂红研究部高级主任

曾英杰:经纬行研究中心高级主任

本期精彩观点:

>>放心!限购令不会比一线城市严厉

>>广东房价上涨过快的城市难逃限购潮

>>限购意在表明房价调控决心不移,但大范围限购可能性小

>>调控价码,大发展商推货走量,小发展商尚能消化

>>二手房价格或走低

>>限购令不会轻易推出,要满足4个条件

>>广州房价下调空间依然不大

>>限购令起到非常糟糕的榜样

——————以下是直播内容——————

限购令不会轻易推出,要满足4个条件-房产新闻

主持人:这一次限购主要是第三套房,不知道两位感觉这一次即将出台的限购令是以什么样的形式出现?

经纬房地产咨询有限公司高级研究主任曾英杰 曾英杰:目前总共有36个城市有这种限购令,主要是分为两类,一类是对本地的买家来说,户籍买家一般是限购两套,两套之内都可以买,第三套是不让买;对于非户籍买家来说,如果符合税收的条件,可以买一套。各地的城市有不一样的要求,根据不同的城市有自己的细则。满足这种税收条件一般可以买一套,如果没有纳税的证明,就没有办法买。如果这一次要加大限购城市的范围,我觉得这一次的新的限购城市,很多程度上是参考已有的政策,我觉得应该不会比一线城市,以及之前实施的城市更严。我比较倾向这一次限购的城市会相对的更加宽松,相比一线线以及之前限购的二线城市、省会来说,即将被限购的城市的地方政府对土地财政的需求度会更大,土地财政收入占财政收入的比重较高。所以他们不会出台严厉的政策。所以我觉得更多是限购两套,外地符合税收条件我倾向于一年以内,限购一套,如果外地人口我觉得可能是排除在政策之外,没有办法买房。

肖文晓:我觉得这一次的限购政策会比较宽松,对于二三线城市来讲,除了是比较宽松的限购标准,除了曾主任所讲的对土地财政的依赖以外,其实也跟二三线城市的发展阶段有关,他们有很多的城市房地产业刚刚的起步,如果你在这个时候出台像一线城市同等严厉的限购令的话,很明显二三线城市本地的自主需求是不能够满足这个城市房地产业快速发展的要求。我们整个国家的现实就是,基本上所有优质的资源都集中在一线城市、直辖市和省会城市里面。二三线城市本身分到的资源是有限的,所以外地人口想要去哪里发展,去哪里买房首先是想到一线城市,其次才会考虑二三线城市,这个时候如果你在去限购的话,那么对二三线城市的房地产业的发展是非常不利,所以我认为从城市化、城市建设的角度,他们更需要开发商继续帮助他们提升板块发展的程度。

主持人:广东作为珠三角的地方,一直投资钢需最多的区域,而且关注度比较高,在这一次的二三线城市的限购,广东是不是限购城市最高的省份?

曾英杰:这样说的话,广东已经是限购最多的省份,现在已经有广州、深圳还有江门,为什么出现这样?情况主要是跟广东经济发展的情况有关系,像现在整个中国三大经济区,珠三角、长三角和环渤海,珠三角的经济要比其他的两个发达,广东的GDP已经过了万亿,在这样的情况下,珠三角的投资客是非常多。另外一个原因是,最早房地产发源地就是广东,作为发达产业的基地,房地产发展的市场已经是非常的成熟,在这样的情况下,也是会有更多其他区域的消费者过来购买,在这样的情况下,接下来会不会广东其他城市限购,我觉得目前来说比较难说,因为就目前政策的情况来看,我自己的感觉是,像之前大家所认为全面的限购,就是大范围限购的现象,我觉得不太可能出现,更大的可能是抓一些重点城市,就是房价上涨过快的城市来敲山振虎的作用,我觉得广东还会有一个代表的城市被抓出来做限购。

肖文晓:我估计这个政策的程度会大一点,很可能广东下半年会有两三个城市被限购,当然至于具体是怎么限,这个是另外一回事。这个政策虽然国务院只是简单提了一下,二三线城市的限购,但是其实说出这句话可能不是空穴来风,接下来肯定是有一批限购的名单出来。像广东省,其实我们类似珠海、中山、惠州,他们的房地产业是相对比较发达,而且我们看它上半年的同比涨幅很多都是超过两位数,所以它们可能会抓典型,所以我认为广东有两三个城市被抓起来。至于会不会最多,最体的来讲,这一批二三线城市限购的名单集中在珠三角和长三角的城市会多一些。

【政策出台的意义更在于表态】

主持人:最近有不少的消息说,一些开发商贷款越来越难,在到个人贷款的审计是越来越严,这些政策在加上限购的消息,是不是意味着国家的楼市调控政策更加区域紧缩?

肖文晓:我认为政策的出台更多是表明一个态度,就是房地产调控的政策不会放松。从国八条出台以来,一直以来开发商和房地产对后市都有盲目乐观的形势,认为本轮的调控很快就会过去,市场很快就会反弹,有这样的预期在哪里,市场不断的有人在说,什么时候调控政策在放松之类的。中央在这个时候表态,我的限购令不仅不放松,我还要扩大到二三线城市,其实也有一个对外表态的态度,我的政策不会放松,大家不要抱太多的幻想,有这样的意味在这里。二三线城市的限购对整个房地产行业来说,也是一个大的影响,特别是二三线城市的限购令是参考一线城市的限购令来做,我觉得对房地产业有很大的影响。上半年一些标杆的房企能够取得不错的业绩主要的增长点是二三线城市,如果这些城市也和一线城市一样实现限购,所以它的资金压力会更大。所以现在有一些二三线城市的开发商担心这个城市会被纳入这个名单之内,所以抢先在8月份开盘,往年都是在金九寅十才会开盘。

【政策调控 第三季度房价松动概率同比大增】

【政策调控难治房价“井喷”之本房地产将何去何从】

曾英杰:从2010年的调控以来,整个政策一直都没有放松的说法,一直都是比较持续调控的政策。在目前的情况下,我觉得可能又会有另外一个变数,我觉得有两方面的变数在里面,第一是外部的经济,像欧盟的债务危机越来越扩大化,美国的情况也不太好,在外部经济不是太好的情况下,国际的经济发展的方向会受到一定的影响,我们看PMI指数连续三个月下调,现在已经是跌破50%的点,表明现在经济增长的速度其实跟之前相比是有所放缓的趋势。我觉得在国外经济环境不是太乐观,同时又是国内经济发展暂缓的条件下,我觉得调控政策会出现一些变数,这也是我前面一个问题说到的,下半年限购令的政策不会出现大范围限购的现象,也是基于这方面的原因,主要是内部和外部的经济环境,对行业也好,对发展商都不是太乐观,所以政府在调控的时候也会考虑到这方面的因素。

肖文晓:现在外围经济不利的因素,越来越多被大家关注到。如果看上半年中国GDP的增幅是比较良好的情况,下半年的增数趋势会有所放缓,但是对于完成全年的增长目标,8%、9%的增长目标是没有多大的压力,所以我认为在这种情况下,地方政府包括中央政府为完成房价的控制目标,完全有可能在下半年采取更加严厉的手段,假如他觉得房价控制目标完成不了的话,他会优先考虑房价目标问责的目标。年初的时候国务院已经明确的表示,如果地方政府完成不了房价的控制目标,就会对相关的人员问责,这样地方政府调控的威力会大于经济增长速度,所以我认为今年无论是从中央政府还是到地方政府,他们优先考虑是要完成房价的调控目标的因素。之外放不放松,这个是要根据市场的宏观经济的走向而定,而这个时间点至少也要等到明年的春天才会有可能做一些微调,我觉得今年不会发生调整。

【调控价码,大发展商加快推货,小发展商尚能消化】

主持人:刚才肖主任也提到,限购令马上出台,有很多的开发商已经强项开始推货不在等到9月份和10月份,那一天我们五城联动的时候,我们到有代表性的5个城市的主要销售中心了解过,销售人员并不担心限购的政策对他们有多大的影响,该卖就卖,看房子的人也是无关的心态,对于这种形式,开发商和业主之间现在的心态是怎样的心态呢?

曾英杰:对于发展商来说,我觉得可能是有一些个例出现,限购令出台的时候也有一些考虑,尤其对于成交量的考虑,但是由于限购令对于成交量的打击太大,就导致整个房地产市场发展不健康,当时是有这样的讨论。从目前的情况来看,中央对于房地产调控的决心是非常坚强,在这样的情况下,绝大多数的发展商他们看到一线城市以及限购二线城市成交量大幅下滑之外,发展商肯定是加快推货,这个是最好的选择。假如你真的死抗,可能会有几种发展商,一种是属于小型的发展商,它可能只有一两个项目,区位还不错,这样限购对它的的影响就不大,对于我消化完全不成问题,所以不担心,这个是小发展商。对于全国布局的大发展商来说这个问题就比较严重。今年上半年房企的业绩不太好,在这种情况下,二三线城市是主要的贡献点,但是下半年二三线城市限购,一线城市也限购,导致业绩的增长点全部被封死,那么你年度的问题肯定完成不了,就导致投资者对企业的信息,还有企业后续资金链发展的问题,都会受到影响。所以我觉得对于战线比较长的发展商来说,他们的心态是比较急,会采取在限购名单出台之后抢先出货。对外消费者还是要分清楚,对于真正刚性的自住型买家来说,他们永远是最急的,只要有适合的项目肯定会去买。对首次改善型买家来说,他是在观望,另外投资客人也许会有这样的心态,所以我觉得分开来讲,刚性需求的买家心态是比较急。首次改善型跟多次改善型观望的心态是比较浓厚一些,对于投资型买家来说,我觉得分两种,一种是观望,一中开始下手。

肖文晓:我认为下半年会出现两个特点,第一,货量越大,心里越急,如果楼盘的供应量是比较大,是一些超级的大盘,在目前这种风声鹤唳的调控政策下,它肯定会急于出货。反而是小的项目,只有几百套的小项目反而没有那么着急。第二,位置越偏,折扣越多。如果是市中心的项目,我相信他们在下半年所打的折扣也是非常有限的。就拿广州为例,上半年中心只有50平方米的供应量,但是又买了100多万的供应量,市场在中心城区是供不应求的市场。对于这些楼盘来讲,它的折扣是非常有限。我觉得市中心的楼盘降价多少那个不大现实。如果位置比较偏远的楼盘,像外围楼盘,像从化、花都的楼盘就没有这样的优势,因为当地的供应量是非常大,而且也缺乏刚性需求的支撑,去那边买房的一部分是因为无法承受市中心高楼价去哪里买的刚性需求,还有很大一部分是多次置业带有投资理财目的需求。你限购的话肯定会这些楼盘产生比较大的影响。所以我们现在看到,我们公司最近都在搞一、二手联动的项目,开发商郊区出货的意愿是比较强,甚至愿意用周边二手楼盘的价格出货,导致现在出现一二手倒挂的现象,但是在市中心很少出现这样的情况。

【二手房业主心态已有所松动】

主持人:刚才讲到,二手房的问题,现在限购政策即将出台,限购令对二手房会不会有影响,我之前问过一些人,业主现在已经开始放盘,现在放盘的价格要比预期低一些,这个是不是市场的现象?

肖文晓:目前广州的限购令是一早就已经实施,从我们检测的数据来看,从今年一月份以来,二手楼的业主的心态是在不断的松动。我们公司对所有成交的个案放盘价和成交价做了一个统计,在市场好的时候,100万的房子,可能只有1、2万谈价的空间,今年以来谈价的空间是在不断的上升。到6月份谈价的空间平均的溢价空间已经达到4%,也就是100万的房子可以便宜4万块钱,所以你可以看到,业主的心态是在松动。像刚刚过去7月份的市场,我们发现非常有趣的现象,就是在越秀区和荔湾区成交量大增了3成,我们发现主要的增长点是在13000以下,在老城区是中低价位的物业,是以中小户型为主,这样的物业成交的比例是比上一个月有大幅的提升。这说明,我们市场在经过大半年的观望,拉锯之后,市场的整个成交量不行,就会积累一批中低价位的房源,积累的房源,一些钢需需求是处于观望的态度,他们现在看到一些市场上比较实惠的房源出现,所以他们就会买房。我们可以看到老城区在7月份的成交量是比较明显。番禺区和黄埔区也是非常有趣,他们的成交量7月份跌了2、3成,我们统计它的价格发现,它在7月份创下成交价格历史的新高,一越秀和荔湾7月份的成交价是环比是下跌,番禺和黄埔是上涨,而且是达到历史新高,结果它们的成交量是下降,老城区就上升了。这说明一个现实,业主是比较要做让步,买家才愿意出手,如果你跟业主让步之后,就会有很多的钢需入市。现在广州二手房我们上半年的数据是103万,一般两房业主如果能降价5万左右肯定会有买,三房要降10万,那么市场上就会有人去接盘。我认为需求有,二手楼价确实是在松动。

曾英杰:我不是太清楚肖主任说的7月份成交的情况的变化,就的看法,番禺区的外围大港那边的价格是下滑很厉害,其实二手跟一手也是一样,外围的松动会大一些,现在买家的心态会比之前好很多,完全不是之前那么强硬,之前有更多的卖家让步,现在卖家做了税费的让步,我认为这样会有上升。广州有买一卖一的政策,我觉得对于改善型需求人来说,你要卖了一套才可以在买,所以我觉得二手房比一手房好很多。

肖文晓:二手的成交量好我觉得不见得,1月份的数据整个广州有接近80、90万平方米的成交量,现在是有4成多的降幅。它是比一手房有优势,它的的情况怎么会比一手好呢?在二手楼市基本上有6-7成是首次置业的买家,这种人,无论是楼价涨跌,怎么出政策,他们的购房需求是真实的存在,而且是观望不了多久的,可能因为结婚和小孩子上学都需要买房子,二手的交易量跌到一定的程度就不会在跌的。根据我们公司的统计,在4-6月份,每一个月都有1成的下跌,然后到7月份的时候是持平,这样就已经出现探底的现象。当然刚才讲的番禺区的问题,我们公司是没有在番禺的一些很偏远的小镇做统计,主要是在华南板块、洛溪板块,他们是居住比较多的板块,他们的二手楼盘比较多,一手也有供应的区域。现在的华南板块的一些楼盘卖价是13000万,现在二手也是差不多,所以它的成交量会下降。黄埔区同样存在这样的困扰,黄埔区也是靠近罗刚(同音)的开发区,但是二手楼的业主他们的心态会变,他如果买到1万的话,很难在降到9000千,除非你一手降了,降了很久,他才会调低价格,要不然很难调价,这就是要消费者多看楼,他要去比较,那些楼盘已经降价了,他才能买到自己想要的房子。

【限购令的推出要满足4个条件】

主持人:现在很多人认为,限购令是暂时性的调控政策,早晚会有解除的一天,那么限购政策会什么时候推出呢?它的推出对楼市会有怎么样的影响呢?

曾英杰:我觉得限购政策的推出是有一些背景条件了,不是想推就推,现在已经持续了一年了,在一年当中有非常多的需求是被抑制,我觉得要推出要有几个条件,首先是价格比较稳定,没有限购之前持续快速上涨的幅度。其次,成交量比较稳定,而不是在成交量比较低的情况下推出,即在成交量回归到正常的状态,大家对市场的预期恢复,开发商对政策的预期已经消化差不多,市场也在慢慢回升的情况下推出才会是比较好的政策。再次,我自己也写,在后续要有比较足的供应,没有货的话,限购令推出对市场的发展周期是不利的,可能又要把限购令搬出来。最后,限购令推出,还需要有其他的政策来抑制价格的反弹。只有限购令推出能保证在这四个前提之下,才不会让市场出现很大的反弹,否则没有这四个条件保证的话,限购令的推出不太可能,即使推出后也会出现很多问题。

另外一方面,对行业的发展产生什么样的影响?我觉得对行业的发展来说,可能更多是发展商对政策的应对方面,因为我们知道,在限购令之前,发展商的产品是有很多的户型,当时出现这种户型的背景是因为房地产市场发展过于火爆,户型越大越好的产品买的越好,但是限购令出台之后,这种买的是最糟的,我觉得会回归到居住的本身来。我觉得从居住的角度来说是中小户型,让户型的舒适度提高。我觉得从这个角度来说,限购令对行业的发展未尝不是好事。至少以后发展商在发展产品的时候会有更深入的考虑。没有经过限购令觉得越豪越好,发展商的概念是有改变,这种观念的改变是对整个市场和消费者有好处的。

肖文晓:如果讨论这个政策什么时候推出,首先要就搞明白这个政策出台的目的是什么?很明显政策的目的就是遏制房价过快的上涨。只要中央政府觉得已经达到这样的目的,这个政策就有推出的可能。怎么达到遏制房价过快上涨的目标呢?作为市场研究的人员,我们所开的药房跟政府所开的药房可能出现一定的偏差,市场的意见更多的认为是要通过供求关系的调整来达到稳定房价的目的,用供应满足需求,达到供需的平衡。现在的政府会相对的急于求成一点,保证现在出台的一些限价的一些措施,像广州的增城和从化限定新开楼盘的涨幅不能高于前其楼盘的5%和10%的涨幅。深圳是按照户型限制价格,这些在市场经济里面感觉是荒诞的行为,但是切切实实中国的地方政府为了要完成目标,不惜以行政来干预市场。还有我们的保障房,现在的房价控制目标其实是把保障房纳入里面的,未来5年中国的规划是要建3000万套的保障房。如果你能够顺利的完成保障房的计划,我相信到时候,肯定整个的房价整体的均价会下降,因为保障房的价格会低,会比商品房价格低,保障房建设的好也可能达到控制房价的目的,这个时候限购令也有推出的可能。但是我认为,现在政府所开的药方,相对是治标不治本的方法,所我认为,如果你不对市场的供求关系加以疏导了改良的话,限购令的推出必然会导致市场反弹的报复。所以我认为,它推出的机制一定要设定好,如果市场的供求关系通过增加土地的供应,通过90、70政策的引导,让市场上有更多的房源供应的话,那么中国的房地产供应有可能达到新的平衡。在这个时候可以考虑推出限购令,但是推出限购令一定要逐步推出,不能是一下子去不取消掉,从严到松到最后完全的取消,有一个循序渐进的过程,否则很容易引起市场过激的反应。

曾英杰:像肖主任来说,程度会有逐步放松的过程。

肖文晓:如果从条例供求关系来讲,调控的路现在只是刚刚开始。但是从另外的角度来思考,限购令的话,你会觉得,政策又是随时可以推出,什么因素导致限购令随时推出呢?就是宏观经济的走势。今年宏观经济的走势大体上没有什么问题,假如明年突然间又来一个金融危机,导致金融的发展速度极具的降低,所以这个限购令就会名存实亡,限购令是过于的急于求成,我觉得这个限购令并不是一个非常合理的政策,所以就会存在各种各样的弊端,必须要通过其他的制度设计来考虑把这个政策不良的影响减少到最低,才能够使市场平稳的发展,否则这个问题只是暂时被你掩盖了而已。

【广州房价的调整空间不大】

主持人:在二三线城市已经被限购,我们刚才提到,它是一直被压制的状态,它现在的状态会不会促使房价的拐点会提前的到来呢?

肖文晓:房价往下调一点也是拐点,我觉得广州的价格会有小幅向小调整的空间,但是空间并不大。保证你说,现在市场制度已经出现拐点,从上半年的数据来看,一手房、二手房来讲,它的价格较去年四季度还是要小幅度的上涨。如果具体到个盘的话,确实有一些楼盘,它的售价比高峰期会有一些优惠和降低,那么你也可以说出现了拐点,所以对拐点的理解不同,你得出来的结论也不同,预期讨论房价的拐点,不如讨论中国的房地产出现拐点。中国的房地产市场是不是因为政策的调控就往下走了呢?现在谈这个很言之过早。在西方发达国家城市化已经到了60%-70%的幅度,如果我们经济继续保持这样的话,将来会有越来越多的农村人口变成城市人口,以后会有很多的大学生留在城市,他们都需要住房,所以需求还是在哪里,我觉得这样的需求在中国还是要5到10年房地产比较好的时光。当然在这个期间可能因为宏观经济的调整有一个的波动,但是我觉得还是处于向上走的阶段,也就是房地产业的拐点还没有到来。

曾英杰:我是从房价角度来看,二三线城市的限购是否会促使房价的拐点到来,讨论这个问题之前,我们要看看整个市场的情况如何。对于开发企业的目前来说,整个市场环境不是很好,我们刚才提到,整个国外的经济不是太好,国内的经济虽然没有问题,但是增速放缓了。从政策的角度来说,财政政策面也好,个贷等对发展商都不是很有利,我觉得房价拐点的到来要看四个要素。

第一,要看限购范围的大小,到底是全国大范围的限购,还是前面提到的敲山振虎的做法。第二,持续的时间,看现有的限购城市还要持续多久,还有另外要限购的城市政策要持续多有。第三,要看严厉的程度,到底是向北京那样严厉,还是像江门那么宽松。第四,要看时机。我看新闻限购令的出台有可能是8月底,如果是8月底出台对整个市场的影响是非常大,假如10月份出台,我解的对房企的影响会小很多,综合起来看,如果下半年就能够出现房价拐点,我觉得范围要大,大部分的城市要纳入限购的范围。第二,程度要身。第三,持续时间长,要宣布限购令要持续两年以上,这样市场的反应会非常大。另外假如限购令是在9月份之前出,如果这4个加一起的话,房价的拐点会出现,但是从目前来看,这四个条件一起出现比较低。从我们研究的角度来看,我们不久前对下半年楼市做了一个预测,据我们的预测的情况来看,下半年广州供应的集中在外围,另外竞争是非常的激烈。第三是发展商业绩的要求。我们觉得在供应大,竞争激烈而且发展商对资金回笼有要求的情况下,下半年广州的房价会振荡下降的过程。上半年从14000降到13000也是有一个降价的过程,但是降价的幅度还不足以形成拐点,就是房价确实会往下走,但是还是没有办法形成拐点。

【限购令应在于“疏”而非在于“堵”】

主持人:你刚才说,政策要是在9月底推对市场的影响非常大,要是10月之后推,就是因为金九银十吗?

曾英杰:不仅是广州,其他的城市也是在金九银十出。一旦的限购市场有效的需求有限,谁把这部分的消化完,接下来的项目就没有客户了,所以如果真的是在8月底出台的话,我相信很多的楼盘都会受到影响。而且接下来是真刀真枪的去降价,而不是像现在很多的程度打折扣和搞优惠,我觉得会有实质性的东西出来。

主持人:从之前的一线城市被限购,有很多的购房资金,现在二三线城市即将被限购,那么这些钱会流到哪里?在一线城市、二三线城市同样限购的基础上,会不会有反作用,消费者觉得都在限购,价钱在自己能接受的情况下还是选择一线城市,会不会出现的情况?

肖文晓:如果是部分的限购,只是小数几个城市限购的话,很明显,资金会从限购的城市哪里,流向还没有限购的城市。即使珠海、中山限购,那么惠州、江门还没有被限购,因为现在的市场上资金是继续一个出口,现在是处于负利率的状况,放到银行里面钱是贬值的,所以要投资。但是假如二三线城市是全面限购,大家觉得有一点投资价值的城市都被限购的话,我觉得这样的话,对于一线的城市就变成了利好,你可以出的出口我都封住了,那么你就出不去,广州是可以卖一买一,只能逼着你,卖一买一,对于一线城市的楼市,反而起到稳定成交量的作用。有一部分资金又会回流到一线城市,从而使当地市场的成交量会逐渐的定下来。

曾英杰:所以从这个角度来说,限购令起到非常糟糕的榜样。一线城市房价高转向二线城市,二线城市房价高,转向三线城市,那么我炒蒜你限蒜,这样持续下去整个市场是非常荒谬的状态,所以我觉得,如果全国大范围的限购,肯定不可能。因为你要考虑市场的情况,还有整个经济发展的情况,以及地方政府财政需求的情况。在这样的情况下,全国限购比较低的情况下,在之前不被资金和市场认可的城市,它的市场会慢慢的起来,很多的资金会流到哪里。另外一些也会回流到一线城市。还有一个比较大的趋向就是民间的借贷,日息有百分之五。之前我看一个新闻,全县的人都放贷,导致经济整个乱套了。在目前的情况下,管理层需要对民间的接待进行梳理,在限购的情况下,资金没有出路的情况下,如果真的很大量的资金进入民间的借贷市场的话,会对整个金融系统会有一个不利的因素。如果金额太大的话,整个珠三角借贷都比较疯狂的话会对经济有一个冲击,所以政府在限购的同时,是不是要该多关心一下投资的东西,能否多开发出一些投资的品种和渠道,让这些资金有一个出路,那么我相信,如果真的有一个稳定的收入的话,我相信这些资金也会从楼市出来,会进入全新的领域。

毕竟现在房地产市场黄金的投资时期已经过去,现在无论是商品住宅的投资率不是那么高,那么新的形式资金也会比较感兴趣。

肖文晓:限购令和其他的政策都是用的是堵的方式,不让你买,那么肯定会引发各种各样的问题,你限了一线城市,大家就跑到二线城市,二线城市房价高,我就跑去三线城市,三线城市高,我就跑去炒其他的。刚才曾主任也谈大,要看一下,国家如何引导资金从楼市出来,去投资实体的经济,但是问题中国的现实是什么情况呢?我们有钱赚的行业都是垄断了,没有钱赚的行业得到都不愿意干。为什么很多人不愿意干事业,都愿炒房,因为做实业没有炒房赚的多,为什么哪些人把自己的钱一起借给人家变成高利贷,就是因为他的钱多。你现在让他老老实实的做生意,很难赚钱,那些能赚钱的部门,铁路、石油、供电,这些又不对民企开发,那么你怎么办呢?如果政府要疏导资金,就要拿出自己的魄力出来,这几年老使经济不好,但是我们税收年年是增长了,本来在国外经济不好就要减税,对于民营企业和中小企业减税,但是我们税收是越收越多。在经济不好的时候你要引导资金投资,降低审批的门槛,提高市场的效率,然后通过一些税费的见面鼓励大家去干,但是这方面你又不肯把自己吃到的肥肉吐出来,又要让得到安分守己,这不可能。如果政府不经济转型的话,永远都是空谈。

主持人:概述一下自己对二三线城市即将限购的个人看法?

肖文晓:我觉得现在的限购令就是一个治标不治本的政策,总是在用堵的方式,要解决本来要用疏的方式解决的问题,所以会产生很多的问题,而这些问题会给我们的宏观经济带来更多的问题。

曾英杰:首先,全面的限购不太可能,也是不现实。接下来的限购令更多是针对一些房价上涨幅度过快的城市,抓一些典型出来,这是第一个观点。第二个观点,我相信即使是被抓出来做典型的城市,我相信他们政策的严厉程度也不会太高,更多的可能是比较宽松的做法。

第一是全面限购不太可能,也不太现实。第二,即使限购政策也不会太严厉。

主持人:今天就先到这里,谢谢大家。

来源:http://gz.focus.cn/news/2011-08-04/1416166_all.html

搜房大话地产:7月政策频频加码 下半年楼市吹啥风?(20110727)

曾英杰阅读(104)评论(0)

国家统计局公布数据显示,6月份全国70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓,但同比涨幅下降的只有三个,多数城市房价仍在上涨。数据陆续公布后,平静了接近半年的中央层面楼市信号,日前再度传出。

7月12日,国务院总理温家宝在国务院常务会议,针对房价上涨过快的二三线城市,亦可能要采取必要的限购措施;据悉,住建部已经着手限购名单草拟工作。7月20日,温家宝再度在国务院常务会议上谈到楼市政策问题,近期将加强土地管理的重点工作,有评论称,这次土地调控是“动真刀”,而这一刀,很可能先劈向违规使用的高尔夫球场用地。与此同时,加息阴影依然笼罩市场,央行在7月7日再度加息,今年以来三次加息后,目前五年期的贷款利率已经上升至7.05%……

中央在下半年伊始的7月调整楼市调控内容,是否为下半年楼市定调?在层层政策的迷雾中,下半年楼市将走向何方?本期大话地产“7月政策频频加码 下半年楼市吹啥风”,诚邀您出席参与主题讨论。

本期大话地产议题:

1、 二三线城市限购目前是楼市最热门的话题,珠三角哪个城市会进入限购的行列,成为了关注的焦点。您认为,珠三角东莞、中山、珠海等二三线城市有必要进行限购吗?哪个城市可能最先入围住建部的限购名单?

2、 如果广州周边的限购的城市增多,对广州有哪方面的影响?广州的两个县级市增城和从化是否会跟随二三线城市,加入限购行列呢?

3、 土地调控升级,第一刀直指高尔夫球场用地,您觉得下半年会不会掀起全国范围的土地整治高潮呢?中央第一次首肯商品房配建保障房的形式,会成为土地出让的新趋势吗?

4、 地王是广州最近的热门话题。有专家认为上周拍出的珠江新城商业地王是下半年的一个风向标,您赞成这个观点吗?下月初广州市郊将释放大量住宅用地,您认为天量宅地有可能拍出高价吗?

5、 很多人提到过,7月份中央层面密集调整楼市调控措施是为下半年的楼市定调,您是否认同这个观点?您如何评判下半年的楼市走势?

对话嘉宾:

合富辉煌首席分析师 黎文江

世联地产华南首席分析师 曹取

满堂红广州公司副总经理助理 陈靖

寒桐投资顾问有限公司 韩世同

经纬行研究中心主任 曾英杰

时间:2011年7月27日 下午14:30-16:30

地点:搜房直播室

7月政策频频加码 下半年楼市吹啥风

【主持人】我是本期的大话地产主持罗嘉莉,今天很欢迎各位专家莅临现场。本期我们讨论的主题是7月政策频频加码 下半年楼市吹啥风,之所以我们会选取7月下旬的时间讨论这个主题,因为7月份和之前的2、3、4、5、6月份不一样。

在这个月我们总理温家宝国务院常务会议上提到楼市的话题,我们马上进入我们的第一个议题,就是限购的话题。温总理提到了房价过热的二、三线城市,可能会进行新一轮的限购,马上引起了珠三角的反响,限购不限购,有一些政府已经跳出来说我们不限购,还有一些政府可能约一些开发商谈最近不要那么猛这样的情况。

我想问各位专家,在珠三角这些城市目前有没有必要进行限购。韩老师觉得呢?

【韩世同】我认为这样,因为从中央的层面,都要求要对房价上涨过快的二、三线城市进行限购,我认为广东恐怕还比较难独善其身,不可能一个都不限,基本不太可能。但是七八个还是一两个,这个数量上或先后秩序上可能有一个探讨和猜测的空间,到底这次的严格程度,由三四十家扩大到一百个城市的规模,如果扩大到这样的规模,我估计广东是到一两个城市,最多是这样的状况。

如果说完全一个都不限,可能不太现实。

【主持人】您觉得哪些城市更可能进入限购的范围,依据什么样的标准进行塞选呢?

【韩世同】如果一个的话,珠海跑不了,珠海在这些城市里,相对来说城市规模、房价上涨的程度都是仅次于已限购的城市之后,其实城市没有这个地方房价上涨得高。

【主持人】珠海目前来讲是最有可能进入第一轮的?

【韩世同】对。

【主持人】曹分析师在之前发布时回应过我们记者,可能限购下半年会慢慢从紧,您认为像珠三角东莞、中山、珠海二、三线城市,下一步限购会如何走?

【曹取】国务院包括我们温总理,提出限购的表态,包括市场,还有其他的专业机构也在猜测,限购的标准是什么,现在放出来一个标准。如果要进行限购,单单从这两个标准看不是很科学,现在珠海房价很高,惠州的房价不高,但是上涨的幅度很快,从单单的房价角度考虑,究竟是上网更快的惠州限购,还是房价已经比较高的珠海限购,这是一方面。

另一方面,各个城市的情况是很不一样的,比如像珠海这个城市的经济总量和城市规模都是比较小的,它的GDP最早排第十,但是房价很高,房价是一个很重要因素,外来购房者的需求非常大,但是珠海又有一个特点,包括渡假地产、养老地产的需求量非常大,

另外从地方政府角度看,短期内不会进行限价和限购双重的标准政策。

【主持人】像限购和限价,基本上很多人目前都在讨论这个话题。您认为限购和限价哪一个对这两个区域影响更加大一些?

【曾英杰】要看哪方面的影响,如果是市场成交的影响,毫无疑问限购影响是最大的,如果从房价来看,当然限价的影响最大,所以说要讨论还要看调控的目的是什么,然后采取相应的调控手段。

【主持人】目前而言,没有太大的必要进行限购。

【曾英杰】我是这样认为的。

【主持人】我想听一下陈总这边的意见,您觉得珠三角这边有可能实施限购吗?还有像珠三角其他城市,增城和从化这两个,你听到这两个消息后感觉怎样?

【陈靖】从限购的动力来说,当地政府是绝对不想限购的,我知道很多政府已经在写报告说这里不需要限购。我也赞同韩老师的观点,不可能一个都不限,到底选哪个,确实在没有标准之前很难判断,而且增城和从化都有可能被限购,珠海和中山不会,也不一定,所以要看政府下一轮调控的目标是什么。如果是要打压房价,让房价更稳定,我估计像增城、从化限购的可能性比较大,因为像广州市中心的房价,无论从供应量还是各方面来说,房价压下来的几率是非常小的。但如果要做得好看,在广州市周边范围内进行一些调控,让房价相对看起来比较稳定,这样增城和从化有可能被列入限购范围。

我刚才再次提到,有一些当地政府说当地不需要限购,增城和从化都限价了,但是限价不代表价格不会上升,因为限价的标准可能是看去年的价格是多少,然后现在也有一种方式是把装修和毛坯分开,就是毛坯这个价,但买房子必须要另外交装修钱,本来5000限价,另外装修3000领域算,所以会有相应的政策应对。

【主持人】不限价的房价是限价可控,限价的理由是上边点名,您觉得在中央里面,会不会直接点名广东的几个城市进行限购?

【黎文江】有,如果让他们主动说谁限购,哪一个地方政府都说我们不限购,在这种情况下,我知道国土厅或住建部又会下来调研,已经调研回去了,会有结论出来,哪一个城市有可能,也许下面心中有数了,就看地方政府自己表态了。

当然从现在来看,呼声最高的,比如说东莞,它说我的房价可控,我不需要限购,从增城来说,自己本地当然是希望不限购,因为不限购对它的经济发展还是有利的,所以采用了限价这样一个手段,不限购是为了经济更好的发展,但是限价是为了它的房价控制目标可以实现,所以也不主张限购。

刚才也说了,什么叫标准,没有一个标准是最合适的,只有一个唯一的标准,房价控制目标应该是衡量城市是否房价过快上涨。我觉得从3月份开始,从不到半年时间,上边就急急忙忙的又来一个限购的问题,这个政策方面有点过于浮躁,一个城市的房价控制目标完全了没有,有没有突破,这点都等不及,又马上来一个限购,所以我觉得对于上面这种做法有点太过急躁,急不可待。

一个政策房价控制目标还没有落实,还没有真正的检查有没有完成,又来一个限购,搞得地方政府这样做,我觉得上面的领导心态比较浮躁。

【主持人】但是黎老师,有一个很有趣的现象,中央表态之后,北京紧随着脚步,您怎么看来北京率先表态,是不是有这样一个信号,以后北京、上海这些一线的城市,可能进入一个常规限购的轨道。

【黎文江】我觉得限购是行政干预的手段,不可能长期存在,因为我们现在搞的是市场经济,但限购还是需要一个时间表,但至于这个时间表是以什么条件取消的,我一向认为有三个条件。第一个是房价的控制目标能够实现,比如在两年内、三年内房价能够比较平稳的上升,因为中央从来没有说过房价不能上涨,只是不要过快,在两、三年里如果有比较稳定的房价算是一个条件。第二,通胀能够控制在3以下,现在通胀在5、甚至是6,今年中央也表态了,不可能压到3以下,只能维持在5以下,或者4,今年还不可能把通胀压下来,通胀压下来的代价就是GDP有可能下调。

80年代还是90年代,要把通胀压下来的代价就是GDP也会下滑,现在中央的意识即经济不要下滑,通胀也不能够上涨过快,在这两个进行权衡选择,对房地产的政策可能不放松,但也不会再加大。最近政治局开会也是不放松,但没有说加强或加大力度,只是说不放松。

所以我们觉得在这种情况下,限购政策还是会继续不放松,但也不会再加强很大的力度,这是我的看法。另外,对于限购来说,还有应该可以用房产税代表,用房产税这种经济手段代表限价的行政手段比较合适对市场经济。举一个例子,比如重庆是一个直辖市,没有限购,主要是因为用房产税代替了限购,用房产税也可以起到限购的作用,我觉得未来限购不一定是长久的,可以有调整的取消,只要房价不反弹,可以取消,然后可以用房产税代替限购,这是我的看法。

【主持人】中央已经放出这样一个信号,下半年可能不放松,但也不会太加强,与限购差不多同一个时间,另外一个重点,像土地这块的重点,我留意了很多天,有两三天的时间,土地调控已经成为了百度搜索的关键热词,我想知道各位专家怎么看待土地这块,今年7月以来一直不停在讲,对于全球的高尔夫伪建用地方面,政府一直在下大力气,本地的市场也有珠江新城的商业地王,大家关注得也比较多,我想问一下,下半年除了限购以外,另外楼市或者是房地产这块的调控重点会落在土地上面吗?英杰怎么看?

【曾英杰】我认为下半年应该不会重点在土地整治这块,2011年已经有大规模的土地整治活动,以前土地闲置这块一直抓得比较紧,在目前的状况下,从高尔夫球场这块用地规模看,我觉得一方面对整个市场的直接作用不会太大,最起码短期来说不会太大。

另一方面,目前整个的调控方向不是太一致,更多的在金融手段上面,可能会从紧,或存款准备金率,利率会再提高,主要是这些方面的做法我认为,因为最起码是更符合目前的调控目标,所以我觉得下半年重点不会在土地这块,只是一个方向,但不会是重点。

【主持人】曹分析是您认为呢?

【曹取】我比较赞同曾分析师的观点。关于高尔夫用地我认为可以看作一个单个的事件,或者调控中的小波澜。只要土地的招拍挂不改变,其他的都是小锤小斧。刚才提到土地,在目前整个的土地制度都是一种导向,现在招拍挂制度是价高者得这样的模式,如果要条件的话,其实现在调土地,我认为关键的点,还是保障性住房用地,这方面政府确实需要动动脑筋。商品房和保障房这种模式是可以,在短期内是可以这样实行的,因为现在保障房和土地、资金问题都没有解决的情况下,这种模式确实可以保障保障房的完成,这点是可以值得肯定的。

【主持人】韩老师您有没有关注我们这次中央层面上,在讲到土地调控时,第一次肯定了在开发商建商品房的时候同时配建保障房的模式,这种模式今年全国多个城市都有尝试这种新方式,您认为这种新方式会成为下半年的潮流呢?

【韩世同】我们看到广州已经有一块基本是底价成交的,配建实际上换汤不换药,实际上以牺牲土地出让金为代价的,开发商会把建立保障房的成本,及建了保障房有可能对商品房的价格产生影响,都要概括下去,如果不配建的话,再高的地价也可以举牌。

我觉得这种配建的形式可以达到两种目的,一方面把地价压下来了,使得土地收益没有进库就直接转到保障房去了,但这种形式效果怎样还不知道,可能要看看过几年建出后会怎么样,肯定不会说建得很好很好,会有些问题,在操作方面可能有一些问题,是要建两个会所还是一个会所,两个社区的人都可以共享等等这些,可能会存在一些问题,还不知道未来会怎样。

当然各地都可能尝试,但不会变成单一的方式。

【主持人】您还是认为这种方式还需要不断的尝试,才知道是否真的是和?

【韩世同】我还是觉得关键看哪种保障房的形式,现在有四种,限价房和公租房可能是可以开发商参与的,如果配建廉租房和经济适用房,由开发商建显然不如政府自己,或有一些非盈利的组织机构来建那么好。香港的经验是由一个房屋委员会,由房屋委员会推动这件事,实际上是赚了钱然后占公屋,以这样的形势政府给他一定的启动资金,滚动着发展,完成得比较好。

【主持人】只是适用于不同形式的保障房。

【韩世同】现在我们的保障房配建什么,到底是廉租房还是经济适用房、还是限价房还是公租房。限价房肯定不是,限价房会涉及到整个项目运作,还要看看未来的情况怎样。

【主持人】还要看未来的发展,您认为是否会成为一个趋势,因为对土地这块黎老师一直比较关注。

【黎文江】我觉得会成为趋势,因为中央已经定调了,在政策里已经明确指出要配建这种保障房。起码在不短的时间会这样,配建有几个好处。

首先,可以防止地王出现。政府应设定一个最高的限价,跟周围一般的土地,原来的价格不能超过。当差不多要超过以前的地王价格之前就停止再拍卖地价,改为竞拍配建的保障房面积。比如有一个开发商说我配建100套,另外一个说200套,那这个200套的肯定会拿到这块地,采用这种方式可以防止地王的出现。

第二,可以抑制周围附近的房价。地价抑制住了,自然房价就不会因为地价上升而过快上升,旁边的商品房也不会因为又出一个地王了,旁边的开发商趁机要涨价,这是第二个作用。

第三,社会力量参与建保障房。这种形式,虽然开发商是被迫的,但是也没办法,为了要拿地也要配建保障房,是被动的。我们现在如果全部靠政府的力量来搞保障房,像广州的要开工8.5万套,以后还不知道每年要多少套,只能够从土地出让金里拿10—13%,还不是全部出让金的10—13%,而是刨去成本之后收益的10—13%,并不多。在这种情况下,如果要大规模的搞保障房,需要社会力量。比如单位有地建保障房,还可以靠开发商的力量,还有银行投资。

第四,作为政府如果单靠它的力量忙不过来,从资金、人力、管理方面,如果依靠开发商来做,政府就等于拍卖土地,然后换保障房,比如说换3万的保障房,这样对于政府来说是一个好,对于市民来说也是一个好事,因为加快了保障房的建设速度,有需要保障的人能够快一点得到保障房。

从这几个角度来说,配偏保障房有好处,在不是很短的时间里会执行这个政策。刚才韩老师也说了,至于怎么解决我认为还是有问题的,比如地一定要大。比如芳村的15万的建筑面积,配建3万,如果单独一栋或者两栋,再配建保障房可能有问题,因为混杂在里面不好处理。如果地块够大,保障房建一栋、两栋,这样从物业和分配来讲都是可以分开的,不会混杂在一起。三楼是保障房、四楼是商品房,不会这样,这是一个条件。

应该在中心城区配件保障房,对于享受保障房的群体是很高兴的,因为在偏远的地区单独搞保障房,交通成本、配套不大好,但如果跟商品房在一块,在中心城区,当然就很愿意了,他们会觉得很好。

还有一个问题,各位开发商现在一般是以公租房为主,一般经济适用房都不建,廉租房也不应该交给开发商去做,因为它是一块钱一平方,应该是以公租房为主的,以后主要给一些档次比较高的人租,租给一些档次比较高的,比如夹心层里面中等收入偏低的这种,能够以市场价的70%,到接近市场价的价位租给这些人,开发商建这些保障房的话还是愿意的,如果给保障房是根本收不回来的。所以在整个措施方面,应该双赢,大家都能接受得了,刚才说的这几条开发商还是愿意的。可操作性强,对开发商能够接受,配件保障房的政策能够接受可以延续下去。

【主持人】每一块地具体要有一个操作形式配在里面,才有利于保障房的形式推广下去,就是每一块地要有一个特定的。

【黎文江】不一定每块地都配,要有一个大的地块。比如起码要2万平方米的土地才可以配建,如果用容积率是2.5,那么在3万平方米的建筑平米才可以配。

【主持人】说到保障房,在番禺、白云这块,有差不多20万平的土地面积推出来,总建筑面积大概可以达到50万平方米。广州这块也非常热,上周刚刚进行的珠江用地的拍卖,认为是广州土地的风向标,我想问陈总,对于出地王这样的现象,您认为是不是下半年土地热闹的前兆呢?

【陈靖】首先它这个是商业地块,一直以来我们国内调控,商业被资金大幅投入,商业地产业在资金支持的情况下,不断向上突破,所以我觉得商业地产的火热跟我们住宅的限制是有一定关系的。但我不能简单的判断,有一个商业地王的出现,会让土地变得十分热闹。因为这个命题我看得不是很懂,怎么是风向标呢。

【主持人】之前有一些专家的观点认为已经有一个地王,上半年普通的土地成交价格并不是十分高,拍卖的时候起拍价格已经很高了,超过以往的最高成交价格,有人会觉得,你这次出地王了,证明政府有可能在土地出让金方面更多,或其他价格比较高的土地出来。

【陈靖】是跟商业还是住宅。

【主持人】有专家认为这是一个整体趋势的表现,不知道您是不是这样想的,这是一块单独的商业用地出现的一个地王。

【陈靖】我觉得是有联系,但是不能说因为出现了商业地王,下半年出让的住宅土地或商业土地都会用很高的价去卖,现在还是一个比较敏感时期。所谓敏感,现在地方政府不敢做一些出格的事情,让中央调控更加严厉,因为毕竟还是影响地方经济的发展,因此不能用这一个案例来推断整个土地市场的走向,这是我的观点。

【主持人】会不会在商业用地,可能下半年出现比较高的价格是正常现象呢?

【陈靖】商业地产起码不限购,贷款也没有太大的限制,因此商业用地肯定是一个热点,但能否与住宅用地产生一个有机的联动,我认为还不一定。毕竟,住宅已经被限制在一定的范围之内了,不敢随意的拉升土地价格,但商业确实是一个可以钻空子的地方,因为不排除未来商业土地会有更高的价格,或者说它本身就是在一个比较高的水平线上。

【主持人】我想问一下英杰,之前我看到过你们的一些研究数据,下半年土地有可能放量,因为上半年的土地供应偏小,前段时间,两周之前,南沙开发区都有比较大住宅用地的推出,现在今天有接近20万平的推出量,您认为在下半年会不会成为成交量的高峰,成交量的可能性有多大,对土地价格的影响有多大呢?

【曾英杰】我首先回应前面的话题,珠江新城的地王风向标的问题,这块地本身有特殊性,珠江新城的宅地已经没了,剩下少数的商业地块,又处于金融区里,区委优势非常明显,周边也是甲级的写字楼,这种对企业的品牌形象的意义相对大很大,从这个角度出地王不足为奇,但不能因此说会是下半年的风向标。

当然不可否认,一方面是住宅方面限购的原因导致去年以来,9月以来,商业地产的火爆。另一方面,也跟我们广州的经济发展基调是有关系的,从近年来,广州市要打造一个基地,随着政府的经济地位,接下来就是员村、琶洲这样大的商业金融用地的推出。像今年6月份召开的经营型土地推介会上,国土局大力推出了像广州南站、奥体中心的功能服务区的商业金融用地,一方面和住宅的限制有关,另一方面和政府经济工作重点是有关系的。

回到你刚刚说的问题,能否因为下半年土地供应放量而导致出现地王,而土地价格的拉升,我觉得就目前的情况来看,这种情况出现的可能性比较低。

首先从下半年土地来看,住宅一个是在大学城、一个是在奥体中心,另外一个在白云湖那边,除了奥体中心和科学城的地块性质可能比较优越,我认为其他区域地块本身的品质只能说一般,最起码不能说很高。如果从商业金融用地来看,集中在广州南站,还有琶洲的员村、商贸区这边。南站无论是商业还是住宅都处在空白的状态,在目前空白状况下想拍出高价,可能性微乎其微。

从琶洲员村来看,这个板块经过一两年的发展,目前整个的商业金融的氛围还没有达到和珠江新城、天河北这样的商圈概念,在这样的情况下我比较看好,但难说有很好价格的体现。

【主持人】其他像金沙洲、还有大学城,推出的地块并不是很多,但却是像大学城有住宅用地的推出,当年出现过一年创造好几个地王的事件。

【曾英杰】当年虽然有这样的事情,但是要看目前的情况。目前开发商在融资的难度,还有看到市场的背景,综合这几方面的因素,既使是手头资金比较充裕的发展商也不至于太过于乐观去拿地王,更多的可能性是趁着这个机会去并购一些项目或小型的房企,这块可能是更好的扩充方式。

【主持人】下半年,如果通过一级市场去拿地,不太可能出现高价的现象。

【曾英杰】通过二、三线的土地市场去拿地,一方面风险更低,另一方面效益相对更好。

【主持人】黎老师对这个问题的看法,下半年这么大的宅地推出,会不会有一些优越的地块存在价格偏高的问题。

【黎文江】这个可能性很小,如果高的话,政府会用保障房配建的形式抑制你。你提到的风向标,我认为是负面的风向标,并不一定是正面的。首先地王是政府造成的,因为底价就已经比2009年时的地王13500高了,首先地王是政府制造的。第二,我们可以比较一下,这块地在广州来说应该是顶级的,最贵的一块地,因为是CBD地段,而且还是中轴线的地段,可以说是广州最贵的商业地块,最贵的才17800。跟住宅比,广铁南站17000多,白云机场两块地,都在20000多一平方。

顶级的商业用地和白云机场,南站一比,不觉得它的商业地块低价太低了吗?所以再跟北京、上海比,更加没得比,我觉得是负面的风向标。我们再看一下他参与拍卖出让的是什么,四个开发商里面有两个是大酱油的,在那看并没有动手举牌,另外两家争来争去,也不热烈。

第二,我们可以看到开发商比较谨慎,下半年土地有不少,而且是比较好的地块,但开发商面对这样的市场不明朗的前景,表现是慎重的。第二,资金,原来向二、三线城市去拿地,现在二、三线城市又说要限购,所以资金怎么办。二、三线城市限购,一线城市占的比较小,对于今后发展的策略应该想一想把钱放在哪里,不一定说一线城市就会放得很多,一线城市还是考虑商业地产的发展会好一点,所以在住宅方面会有所保留,也不一定拍出很多高的价位的土地。

【主持人】我有一个问题,刚才说到下半年虽然住宅用地比较多,但价格可能不会冲高。珠江新城有一个例子在前,今年下半年会不会在商业用地方面,出地王,出高价的可能性比较高呢?

【黎文江】不会比珠江新城更高了。

【韩世同】我来谈一下。大家都觉得地王好像很合理,刚才黎老师还说比较的低,我给大家介绍几个情况。东西塔的楼面地价都是2800,富力拿的大多数的项目均价是4000多,我们倒手回来只有比这块地稍微高一点的,13000、11000,总共过1万的就三块很小的地块,大量的地块实际上根本不在政府手上,你说拍了这么高的地价还有意义吗,政府只是最后吃了一点甘蔗的尾巴,吃了一点点好吃的,大量的好处早就已经割让给开发商了,如果不销售,如果不能用土地增值税把获得的高额利润剥夺,大量的获益者是大量拿地的开发商,实际上政府在这里拿的是一点点蝇头小利。

大家看政府投了多少多少资本,实际上是造福这些开发商,如果开发商不销售,我就是拿来出租,你想想4000多块钱的楼面地价,或2800的楼面地价,加上六七千的成本也就是万把块钱,那市值值个四五万、两三万才高兴,所以要看怎么看。珠江新城有10多年一直没有怎么发展起来,前几年政府一直为了推动地块去发展,现在才这样拉高,实际上还有大量的在开发商手上,或者留在那个地方还没有开发的还有一些,实际上政府手上没有什么地了,所以这个有意义吗,与其这样,我们倒不如维系大家都能用的发展空间,而不要因为地王,就把房价拉高了,还有租金,使得愿意进入这个城市的经营商、投资商门槛更高,难度更大。和北京、上海比,广州这方面的确弱一点,的确因为广州没有太多的增量的需求,只是原来在别的地方又本到这个地方而已,事实上并不是增量,不是又吸引了很多外来的国际的大公司到这个地方入住,有大量的增量需求,恐怕只是现有基础上的调整,如果你调整了,可能原来的甲级写字楼区域,像环四路那一带的。

我认为这方面我们还需要考虑一下,当然政府的推力,尤其土地出让的压力很大,但这样的做法能获得好处吗,我对此表示怀疑。

【主持人】像政府今年下半年第一个推的商服用地就是珠江这块的商服用地,其实在6月份推介的时候还是有很多,以后的起拍价格,政府会不会往比较高的定位去走?

【韩世同】政府肯定是,因为从来没有像这次这样做大规模的推介,而且是挑这贵的去拍。今年政府的的确确加大了商服用地的供应,但这个土地市场的容量,开发有它一定的规律。现在短期商业地产的火爆,我认为是昙花一现,很难持续。因为我们看到的是住宅市场限购,逼迫一部分资金转向商业地产,还有很多开发商这几年积攒下来的商业物业,原来舍不得卖的商铺或写字楼、车位。但是由于住宅现场销售不旺,赶快把这些东西迎合市场销售,所以我们看到近期一个月住宅市场非常低落,最近的一短时间大概比上一个月环比方面下降了六成。说明大家没有太重视住宅市场,没有像以前处于自然销售状况,而是把很大精力投向商业地产。

这样的市场供应能够持续吗,商业地产更讲究地段,更讲究总量的平衡,你的蛋糕有多大不是可以无限扩大的,可能加了很多商业写字楼或什么,我们广州有长达十年时间是没有商品写字楼开工的,只有单位自建的写字楼出现的。

【主持人】专业的很少,后来是一个大的爆炸。

【韩世同】因为突然很长时间没人建,突然发生了井喷式的发展,但这样会不会又造成一个长达十年的状态。我们如果大量的供地,高价的去拿地,我觉得谁拿在手上,有可能变成烫手山芋,未来市场的承接度,现在驱赶大量的资金买,又刚好有这么多东西供,从需求上和供给上都不是可持续的,在供给上刚好有这部分的投资需求,不像买住宅人群比较广泛。

【主持人】可能在短暂的供需的。

【韩世同】我们看到这个现象可能放到到这个市场可以持续的,或广阔的空间,我不太这样认为,我认为非常容易过量,而且难以为继,后续的购买需求可能不存在。

【主持人】我还想问一下,曹分析师您这边有没有数据,资金链会不会很紧张。

【曹取】从目前我们统计的数据来看。第一,银行贷款这方面的量在珠江下降。第二,通过信托、海外融资的方式,这种渠道的资金量越来越大。从这个角度来看,开发商说他完全不缺钱也是不太可能的。在这种情况下,包括万科这样的开发商非常明确,下半年拿地的量或速度肯定会放缓。这是我们拿到的市场,目前的市场并是很为难,而且手头上的资金确实有限,特别是在成交比较低迷的资金,开发商的资金并是想象的那么强大,所以拿地的速度会减缓。

我们前段时间,我们看到一些数据,今年上半年130个左右的城市,土地出让金排在前十名的一线城市全面下滑,但是土地出让金上涨最快的全部是二、三线城市。一线城市确实比较吸引市场眼球,如果在一线城市发展的话,信息有放大的效果。再看二、三线城市的成交、供应,商品房、土地这些还是比较活跃的,所以要区别来看。

【主持人】整体上看,国家想已下来,但在一线城市的光环下,二、三线目前的状况还是非常活跃。

【曹取】我们统计的上半年的成交数据和价格数据,特别是非限购城市的成交价格都是往上走的趋势。

【主持人】广州下半年有充足的供应量,会不会出现溢价率比较高的情况?

【曹取】没有共性的东西。地块很大程度上取决于地块的位置和出让的条件,稀缺的地块永远都稀缺的。

【主持人】单独的,位置特别好的地块仍然可能以非常高的价格出现。

【曹取】完全是有可能但不一定要造就一个地王。包括我比较熟悉的深圳一个市场也是这样,像一些比较优质的商业地块,现在的市场并不是非常乐观,但成交价格相对来说还是比较高的。

【主持人】像刚刚所说的,下半年有可能面对一个情况,量比较大,但成交价格也不一定上去。我们刚才讨论比较多的集中在土地,现在想了解一下各位对成交方面的看法。我们看到包括统计局的数据,虽然成交价格继续趋缓,但是涨幅下降的城市在全国比较小,在广州,6月份的价格是微涨,包括满堂红的一些数据,在6月份成交环比和同比还是上涨的情况,想问一下陈总,您认为下半年楼市的成交,有没有可能再量和价格上有调整。

【陈靖】现在很明显,量的下降已经持续了一段时间,7月11日深圳也刚出台一个新政策,7月11日之后深圳的成交市场基本上是惨淡的。像北京,有很多政策已经推了出来,针对存量房这块的,中介成交佣金现在在谈,在北京是不是要限制在2点一下,这样中介的积极性可能被打压。还有很多政策,包括你的房源比较是真实的,中介必须亲业主委托,很多政策已经让成交这块压制住了,量已经压制住了。

我们量已经下来了,但毕竟在房供应市场上,市中心还是处于比较稀缺的位置,所以房价一直没有任何下降的趋势,因为存量房和一手房最大的不一致之处是业主的不一样。只有一个业主就是开发商,他开发商的资金链是否紧张决定了他对出货和进货进度产生影响。存量房有千千万万的业主,他们的压力完全不一样,相对来说他们没有任何压力。除非出现了对未来经济的悲观或预期不好,不然千千万万的业主,只要对后势还存在希望,就不会把价格的预期降下来。

我们现在也在看,到底开发商的态度怎样,如果他们也在撑,增强了业主八年抗战的决心,所以一、二手是连在一起的,联动性非常强,如果二手出现降价,但是一手也会出现降价,但通常是一手在降,二手再降,我们要看发展。毫无疑问,下半年的调控形式只能越来越严峻,只不过是比现在严峻得多,还是慢慢一步一步的加上去,我认为后者。看现在的情况,根据实际情况,一步一步推出更严厉的措施,如果不降,还会有措施出来。不用出政策已经影响很多,比如银行有款放出来,基本上想买也买不到,我们基本上受制成交量上。

【主持人】到目前为止,对二手价格,存量房的调整不是很大,量一直在降,但是价格一直比较稳。

【陈靖】如果放盘量持续增加,因为我们的价格已经在相对比较高的位置上,只要有一部分业主认为,因为很多一部分都是投资客。据我所知,一个业主70多套,现在也在放出来,但是是给我们一个信号,开始有点担心未来的趋势。

【主持人】现在投资客放盘的多吗?

【陈靖】多。但是价格还在坚持,在市中心位置,稀缺资源的位置下降的空间不大,但周边的地区,二手房可能会先降下来。

【主持人】下半年会有这样的情况,但是中间还会很坚挺。

【陈靖】要看一手。

【曹取】深圳的二手房评估是这样,我说两句。现在市场一提到深圳的二手房觉得影响得不得了,好像二手房的评估在深圳出来后,深圳会上升很多,这其实是一个误会。所得税是按两种方式征收,一种是核实征收,还有一种是核赁征收,核实征收是20%,核赁征收可能只降1个点,但这里存在一个很大的问题,评估价和市场价到底有什么样的关系。从深圳目前来看,二手房的评估系统已经出来了,不会公布一个总的,你的业主拿着自己的身份证、房产证进入系统查才能看到,从目前来看,评估价指向职场价的六到七千,如果乘以70%,那成本下降得非常厉害。

现在所得税的征收方式两种,一种按合并价,一种按核实价,我估计没有人会采用核实价征收,肯定会采用合并价这种方式成交。综合算起来,二手房只会增加成本,大概4到5个点的位置,大概这样一个水平。相对来说,现在深圳二手房市场的成交非常惨淡,我统计了。上一周只有207套,以前至少都是1000多套,所以现在的市场成交为什么这么低迷,主要是二手房评估市场要增税,影响了市场的预期,消费者现在采取了观望情绪。在目前这种状况下,过了政策的消化期以后,深圳二手房成交肯定会呈现非常快速的增长,就算成本增加了,但买卖双方肯定会有相互的妥协。

【主持人】曹分析师您觉得目前的政策只是对暂时的下半年某个阶段有影响,但之后会有井喷的现象。

【曹取】肯定会呈现快速的状况。

【陈靖】不补充一下,广州和深圳不一样,深圳不得投资性比例比较强,这样税对投资客的负担是直接体现的,而不像一些自住需求的,咬咬牙,或分摊几十年来算,差别不是很大。但在深圳是快进快出,无法分担。当然我也非常同意曹先生的观点,过了这段时间后,任何政策市场都会自动的调节,可能会有更新的对策出现也不一定。

楼价反而在深圳、广州这种一线城市,中心楼价要降确实困难比较大,但只要成交一萎缩,外围的楼价就会先扛不住,所以我们都是先看外围,像广州现在可能外围会有一点点松动,但是我们没有看到10%、15%的跌幅之前,没想看市区有什么松动。

【主持人】现在还远远没有达到,可能要多久,有没有这样的预测?

【陈靖】如果能够持续两三年的话,房价一定会降,不用说,但如果只是一年半载的话还是有人扛得住。

【主持人】英杰这边在一手的统计方面,下半年您预计是否会出现调整的过程,在目前的情况下。

【曾英杰】你是只价格还是?

【主持人】两方面。

【曾英杰】先从成交量来看,就我们预测下半年环比肯定是上升的,首先是上半年的供应少,下半年的供应多。第二,下半年的供应中心区也会相对比上半年要多很多,在这样的情况下,中心区的供应一直比较紧缺,在这样的情况下,中心区的供应会导致中心区成交的上升。外围区即使在持平的情况下,总体也会有所上升。第三,由于资金链的压力比较大,一个是融资,一个是销售的压力比较大,再加上整个市场的竞争比较大,在这样的情况下可能会出现降价促销的行为,在一定程度上会刺激消费者入世,好的方面会刺激市场有一个好的市长。但为什么说不是很大幅度,而只是小幅度上涨,主要因为尽管下半年供应井喷,但我们看到目前市场的消费主体,就是首次置业者和改善型买家,在这样的情况下,整个广州有效的购买需求是有限的,在上半年已经消化掉一拨的情况下,即使有很大量的货出来,未必有足够的市场容量接纳,在两方面的对冲一下我预测下半年的成交量会有小幅的上涨。

如果说回价格,我们预测小幅振荡向下的态势,我们回过头来2011年1到6月份,1月份是14000多,2月份是13000多,3、4月份低了一点,1万上下,有一个月是12000,到6月份有一个小幅的上升,所以整体来说上半年是振荡向下的态势,但是并不明显。

下半年还是回到供应和需求,供应方面,一个是供应结构的影响,首先供应量外围占比非常高,绝大部分还在外围区域,外围区域成交结构的影响,必然在一定程度上导致价格偏低,另外资金链一方面的原因会导致展现比较拖得比较长的发展商采取措施。发展商如果本身有降价促销的内在需求,在这两方面的综合作用下,下半年的房价会呈现小幅振荡向下的趋势。

【主持人】刚刚提到,房企会有比上半年更多的促销形式。

【曾英杰】有几方面原因,上半年年度业绩完成程度很低,完成度达到50%的很少,如果下半年限购,下半年的成交贡献主要集中在二、三线,如果二、三线城市的限购令出现在10月份之后,对市场的影响比小,对于房企的压力也比较好,这种房价下降的幅度相对小一些。所以下半年的出台会对整个市场格局产生比较大的影响,还要看政府的新题,如果还是赶在金九前出台市场可能会比较麻烦。

【主持人】我想问一下韩老师,最近我们听到一个新闻说有一些地方,像碧桂园已经有一些比较低的折扣出来,当然是地方性质的。有没有可能像2008年那样,可能一些房企会在全国范围内,或像去年恒大的8.5折炒作,会出现多地的,大集团式的可能吗?

【韩世同】像万科当年的大幅度降价,大幅度地价开盘促销的行为不会再现,甚至包括像去年恒大那种全国性的,号称8.5折,实际上只是在原来的基础上加10到5的降幅,原来已经是9.5折了,那再降10,8.5折的话降5,这个带噱头性的色彩,但这个已经给它带来了很大的益处。去年利润排在第二,成交面积排在第一。

今年我们看到,恒大显然不太愿意在这方面做出头鸟,而碧桂园的情形,在目前的环境下对他们是非常有利的,房价上升时对他们非常不利,业绩总是表现不出来,但现在对它们非常有利。现在的房价已经涨到了比较可观的状况下,稍微降一降对他们低成本运营的企业不是太大的问题。但碧桂园降价幅度不会太大,不会引起大规模的连锁效益。万科搞什么万团大战,只给5000块钱,这个象征象征性的,作秀的程度比实质性促销的程度大得多。完全本身一直不拿地王,在销售商也不率先降价,但会采取紧贴市场的降价策略,就是定一个标准,推出量要在一个月内超过60%,这个其实很难操作了,定低了可能一个月就100%的卖完了,如果一个月才卖了20%,这就达不到了,但他没有给下属比较严厉的惩处。他们的定价是非常贴入市场的,这次定高了,下次就调低。

【主持人】就是像以前那种销售折扣不会再出新了。

【韩世同】可能对政策的估计太过悲观,所以猛得采取非常猛的方式来降价促销,他现在采取的方式其实非常有效,使得一直在销售业绩方面,我们看到的大型的企业其实跟中小的企业,尤其是全国性布局的企业跟单一层次布局的,尤其布在一、二线限购的城市,显然是分化的。

【主持人】刚刚说到有可能有分化,有一些可能是区域性质布局的开发商,或者只在一两个城市布局的开发商,会不会采用降价。

【韩世同】即使采用,不会带来带大的波动和影响。另外我想回应,大家都绝对6月份同比下降只有3个,我觉得是新华社的编辑选题时选偏了,大家上午出了一个题目,下午马上出了一个题目,6月份降价和持平的城市明显增多,他讲的环比,实际上到底这时候我们应该看同比还是环比。如果看同比,去年的价格水平实际上比今年低,去年6、7月广州是11000多,现在房价还在12000多,升到14000升,又回到12000多,并不是因为占多了,因为去年基础比较低。但这样环比的话,刚才小曾讲得很多,总体下降,但中间有小反复,这样有可能是降价带来的。

我还稍微关注了一下4月份、5月份、6月份的环比,全国的大中城市里降价持平数是逐渐增加的,4月份时是14个,5月份时到了20个,6月份时到了26个,即便没有也是涨幅在回落,回落到上个月不超过0.5%,可能这个月更低,就是环比的涨幅非常弱小,非常微弱。

【主持人】只是轻微波动的感觉。

【韩世同】环比即便上涨也是很小的涨幅。我觉得下半年的态势比较赞成曾英杰的判断和看法,因为企业一定会降价促销,但不可能降得太多,大概这样的状况。

【主持人】黎老师曾经说过3季度有可能是下半年买房比较好的时机,您是基于什么原因判断3季度可能比较适合入世。

【黎文江】3季度比较好的时机,是购房者可以买到性价比比较高的楼盘,就是说供应会比较多,可以选择的机会比较多。另外,一般来说新盘是会有折扣的,也就是说可以选择比较好的,折扣比较多的,性价比比较高的楼盘,在3季度会有出现。

再一个,从按揭的情况来看,3季度银行按揭可能略微比较松一点,但4季度由于额度剩下不多,申请按揭可能会比较困难一些,甚像一些银行说的,基准利率上调多一点就给你贷款,或者首付多一点就给你贷款。一般来说,3季度无论是从性价比高的楼盘还是申请按揭的难以程度,都会比4季度好,所以我觉得3季度还是比较合适的。

另外,刚才他们几位专家都说了,地方政府都希望10月份以后才出台限购令,不希望再黄金周这段时间来个限购令,不利于地方政府经济发展,所以一般来说开发商会抓紧在第三季度供应,出货。那为什么会有打折扣,为什么降价,大家对降价都有共识,至于什么原因,各有不同,有的认为资金链,有的认为要完成认为。我认为开发商需要完成任务,而不是资金链紧张,或者对钱预期,经济的预期不好,不像2008,因为那年经济危机。现在来说,资金链并不算很紧张,上半年开发商还是不错的成交,主要还是因为要完成任务,刚才曾英杰也说了,时间过半的任务还没有完成,这是很关键的。如果完成不了任务,区域的总经理的乌纱帽就保不住了,从这个角度来说,降价不是全国性的,大规模的。而是由于各个城市不同,比如这个城市完成任务不好就需要降价,供应大量一点,以完成它的任务。

如果表现的好城市不需要降价,所以不是大规模,也不是全国性的,而是一个个案,各个城市不同。而且主要表现在新盘出来之后打折扣,旧的盘,旧的货一般都不打折扣,除了尾货,不然前面买家会有意见,我买的时候没降价,现在降价了,所以一般避免在新盘推出的时候打折扣。

另外一种情况,当它的任务基本完成得差不多了不会再降价了,不是因为资金链紧张的问题,而是因为要完成任务,在这种情况下大家都有共识,不会出现拐点一直降下去,而是在年底会回升,降价的可能性就会消失了,我是基于这个来分析这种情况。3季度很关键,这样4季度心里就有底了,所以建议政府要卖地在4季度推出土地比较好,因为在3季度开发商心里还没有底,因为要动用大笔的资金。

刚才也听了二手的说法,在深圳二手的成交量比一手大,因为一手基本上没有供应量,在广州基本上处于1:1的状态,甚至有可能二手超过一手,如果再限购下去,二手会比一手成交量更大。限购要卖一买一,卖了一套才能再买一套新的,在无形中增加了二手放盘的量,但是二手没有限价,在这种情况下,二手业主各自为政,或者价钱不会受到政府的控制,不会像一手那样控制的话,我觉得范围二手,特别是深圳,二手价会比一手高,都有可能。

【主持人】会不会,即使出现限购的情况下,同时也限价,但二手的成交还会比一手大,会不会出现这样的情况。

【黎文江】要卖一买一,成交量会大。像我们观察,二手基本上今年或去年,大概一手45、二手55。

【陈靖】成交宗数可能这样的比例,如果按成交金额来算可能一手会大一些。

【黎文江】套数可能二手大,但因为二手的面积比一手小,所以成交面积会小于一手,但是套数会多于一手,个案会多一点。

【主持人】最后想问各位专家一个问题,讨论到下半年,英杰也说到,政策什么时候出,对房企今年的任务会有影响,对房企及业务的影响,实际上也会影响到市场的表现,那么大家觉得,针对于广洲的情况,下半年有没有可能地方性影响比较大的楼市调控新措施会出来。

【韩世同】我觉得广州不会有太多的政策,就算增城、从化限购了,其实广州的统计是不包括增城和从化的,他们销售的增长或降低基本上在研究官方的数据上是没有影响的,但是网络上统计的数据直接拿来并列用。你想想从化的增减,不太会影响广州的市场。广州已经实行了最严厉的限购政策,政府、开发商、消费者处在一个博弈的状况,但最有筹码的还在开发商手上。消费者购买能力在目前的情况下,不可能短期内突然上升,尤其又被局限在刚刚英杰讲的首次置业和二次置业,这些人群的购买能力是非常有限的。之前又已经消耗了,满足了一部分,现在再持续的进行下去,只有房价往下拉,才能够激活一下,使得原来无效的需求又变成有效需求。

当然这种状况,要看看下半年整体的状况。不像广州市,现在看来只能大量供地。

【主持人】只有这一个措施去调节。

【韩世同】供地的价码高会影响市场,但是承接力不够,低的市场范围有负面影响,2008年的市场把土地大量缩减来收缩政策,能做的大概就是这样一个政策,其他的都是中央政策,我认为地方政府在调控方面是被动的。

【主持人】曹分析师呢?

【曹取】广州、上海、深圳这种一线城市,差不多该出的政策都出了,要出台的一些其他政策也是小修小补,一些不重性的措施。我刚刚非常韩老师的一个观点,地方政府调控确实是比较被动的,像限购这种政策,只能是中央政府典型,才采取限购的措施,唯一的区别可能在执行尺度上有的松有的紧。现在对房地产市场影响非常大的是货币政策,房地产是资金推动型的产业,像这种金融手段,金融工具,完全掌握在地方政府手上,所以地方政府在这种情况下,特别是某一些城市的调控目标、控制目标确实很难达成的时候,这时地方政府没办法,只能采取非常硬性的、行政性的手段去干预这个市场,深圳就是这样。深圳的性价比有时候在全国市场上看都是非常严格的,政府在政策促进的方式上只能采取这样的方式。

【主持人】其他的方式上可能稍微有些欠缺,没有办法有更好的措施去调节。

【曹取】出台一些其他的政策的话,只是对现有执行力度的加强,比如期限延长一点,都是一些小的调节。我们能够想象到的一些大的调控政策基本上都已经促进了。

【主持人】陈总的感觉呢?

【陈靖】广州不会再自己出什么政策,但也不完全能排除中央会不会再出什么,我们都是这样,中央处了一个什么国几条,然后地方的细则再出来,是这样的逻辑。如果没有国家、中央的国几条出来,广州市是不会搞什么出来的,所以我们下半年看,一个比较关键的因素是银行对贷款松紧方面的问题会影响楼市的成交量。

【韩世同】银行贷款的收紧对市场的影响比较大。

【陈靖】我们现在比较关注这一个政策,因为不可能出台一个什么政策,所以我们比较关注市场上的资金是怎样的,在现在这种调控状态下,消费者跟开发商或业主之间的博弈是怎样,这是最关键的。如果单独从政策来看,看资金。

【主持人】你更关心经济政策。

【陈靖】为什么有有些银行都不贷,因为从自己的角度看没钱赚,而且有额度也不贷给你,还不如贷给第二次的,或其他的贷款,对他来说这是产生经济效益最高的一块。

【主持人】你们最关心这块,关心到饭碗的问题。

【陈靖】二手这块没有太多的空间,如果中央没有出台的情况下,这是一个逻辑。

【主持人】英杰这边怎么看。

【曾英杰】和大家的看法差不多,目前政策从2011年开始到现在,基本上能想到的,或能用的都已经出了七七八八了,对于广州来说不可能也没有必要自己单独出这样的政策,更多的还是执行已经出台的,或即将可能出台的中央政策,更多的是这样的程度。

另一方面,像韩老师说的加大下半年的土地出让力度,确实上半年完成整个年度计划不到20%,为了完成任务下半年也必须加大土地出让,只能说这方面的作为了。

【主持人】黎老师来做一个对下半年的预测。

【黎文江】大家说得差不多。主要我们看上半年怎么样,地方要听中央的,广州要听北京的,广州自己当然不希望出台什么政策,因为直接影响到它今年的土地出让计划,很关键。从中央的角度来说,今年主要是两个问题困扰,一个是要控制通胀,第二个要保证经济增长,从现在来说,如果要保经济增长,对房地产的调控会加强。从现在来看,政治局的会议里说不放松,没有提到加强或加大力度,可能下半年也是按照目前的力度保持,大概这样的意思。

从经济增长这样看,但是从抑制通胀来说,也可能要采用一些金融的手段,如果通胀控制不住的话,还会加息,比如准备金率还要提升。本来今年每个月都调了一次,但是7月份准备金率没有调,已经稳定了,对于通胀慢慢可能会下来。在这种情况下,比较有利于房地产的,在政策方面都不会加大,这是我们的判断。

也不排除,因为现在美国又在动,又是可能中国买美国的债有问题,美国影响到中国买美国的债。现在代表出口的指标又回落到50,一直以来都是在50以上的,这两个月又差不多掉到50以下,保经济增长又要对房地产有考虑,从这点来说有不确定的因素。

总得来说,加强调控的前景比较大一点,加强的可能性比较好,所以广州市政府在这方面也不会自己去搞加强,而且广州市认为自己的房价控制目标是可以控制的,而且上涨得比较低,这是我的看法。

【主持人】谢谢各位专家,今天很高兴邀请到大家谈话我们今天这个话题,其实下半年怎么走,可能到金九银十的时候还可能有市场的情况,我们看到市场怎么走,我们站在三季度的头上,希望下半年怎么度过。

谢谢各位专家出席我们的大话地产。

来源:http://news.gz.fang.com/zt/201107/gzloushi.html

大数据共享和交易平台

数据商城联系我们